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現在是去美國抄底買REITs的機會

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

現在是去美國抄底買REITs的機會!

美國是REITs的鼻祖,它設計了這種可以免稅的物業經營模式。所以買REITs一定要去美國。現在,美國REITs的股票價值被低估,平均低于資產凈值的10%。現在去買,相當于是去抄底。但如何選擇投資組合,卻需要特別注意。

隨著“鵬華基金”一支新的QDII(合格境內機構投資者)即將發行,這支中國第一支定向購買美國REITs的基金將隆重登場。雖然它不過是一支投資人所熟知的QDII,但由于它投資的主體將是美國證券市場的REITs,便顯得格外引人矚目!

2011年9月,筆者受“鵬華基金”之托,專程去華盛頓拜訪了美國REITs協會。不想兩位執行副總裁同時出現,看來美國人對送錢來的事格外重視。他們一面驚訝于中國政府會批準專門投資美國REITs的基金,同時也贊嘆中國人對REITs并不陌生。

筆者拿出《創富志》制作的“REITs案例全集”給他們看,兩位老者幾乎老淚縱橫,用美國人常用的奉承方式,感慨我們對美國REITs企業研究之全面與細致。

在美國REITs協會的辦公室,兩位執行副總再次奉承我們中國的投資人:“由于金融危機的連累,很多本來收益很好的REITs企業的股票卻被低估。但它們其實很有投資價值。你們選的投資時機很好!”

此話讓我們既高興又擔憂,不禁回憶起當年日本人買美國企業之后的慘敗歷史。中國投資人可以從大洋彼岸的REITs淘到金嗎?

REITs的核心其實很簡單,就是將有固定租金收益的物業資產打包上市證券化,讓普通投資人都能投資分享物業的租金和增值收益。

那么買REITs,跟去美國買股票有什么不一樣?和直接去美國買房子又有什么區別?

首先一點,買美國REITs并不等同于買普通的股票。

雖然REITs的股價會隨股市的大勢有波動,但它的收益主要來自于租金的高派息率。只要租金及出租率不出現大的波動,收益都是很穩定的。加之法律規定,REITs每年要將90%的收益分給股東,年平均派息率高達7―8%。特別值得注意的是,REITs基金經營物業所獲得的租金收益可以免交所得稅,這最大化地增加了REITs的整體收益率。

由于金融危機的影響,現在REITs的股票價值被低估,平均低于資產凈值NAV的10%。但從經濟形勢來看,現在美國經濟正在復蘇,股市開始反彈。所以,現在去美國買REITs,相當于是去抄底,正如前一段抄底美國金融類股票一樣。

而且REITs的價值被低估,對于一些大的REITs公司來說,也是通過并購進行擴張的良好時機。因此,無論是企業規模還是收益預期的空間都很大。

第二點,買美國REITs也不等同直接買美國的房子。

在美國,房子的持有成本較高,一是房子交易過程繁瑣、稅收多,二是房子后期的管理成本也高。

而且歷史數據顯示,拋去危機前房價瘋漲的幾年好光景,從1890年到2000年的一百多年間,美國的房價指數(通脹調整后)是恒定的,在100左右。也就是說,在美國靠房子增值賺錢,長期來看是不可能的(這與中國大不相同)。

但我們去美國買REITs,雖然物業沒有增值,但可以從穩定增長的租金收入中獲得回報。而且REITs回報率穩定,年平均回報率達13%。雖然可能略遜于單純股票的投資收益,卻高于債券,甚至比標普500、納斯達克及道瓊斯指數的平均收益率都高。

我們再看看鵬華發的這支基金。據說發行額度在3億美金左右,也就是第一期要融資近20億元人民幣。從路演的宣傳資料可以看出,他們做了很多功課,基金管理人也是從美國回來的REITs操盤高手。

在其募資說明的投資目標一項,這支基金主要投向REITs、REITETF及相關房地產企業股票。但相隔萬里,有一些關鍵問題需要解決。

一、信息對稱問題。

中國的投資人如果沒有及時專業的資訊,投資便成了盲人摸象。

而“美國REITs協會”定期出版“投資人指南”REITINVESTORGUIDE,它詳盡跟蹤REITs產業的動態資訊及股價變化。重要的是,其對REITs企業的收益預測十分專業,這與他們全面掌握行業資源有很大關系。

二、選股策略。

由于REITs所獲得的租金收益可以免交所得稅,所以在美國,幾乎各行各業都有專業的REITs來經營物業,比如零售REITs、賓館REITs、寫字樓REITs、公寓REITs等,甚至監獄也有REITs!有一句話說得挺準確:“沒有美國REITs,就沒有美國商業的今天!”

而且,REITs被美國投資人稱為“極佳的抗風險、抗通脹”的投資產品,是危機中的救命稻草!

《福布斯》曾在2008―2009年金融危機期間,對美國一些規模較大的REITs的收益作了一個統計。筆者從中隨意挑了12支REITs基金作為參考。見下圖:

注意,從“股息率”這一指標來看,公寓REITs收益最高,達到了44.2%。最低的辦公室REITs也有7.1%―沒有低于三十年來美國REITs的平均收益水平。

但是,每種REITs在不同的經濟周期,有著不同的業績表現。像本次的次貸以及金融危機,使很多美國人失去房子,從而不得不租公寓住。于是造就了部分公寓REITs的增長奇跡,它們這兩年的平均收益率曾經超過40%!倉儲REITs的平均收益率也超過20%。

而與此同時,由于受經濟不景氣的影響,賓館和零售的REITs便不如從前,甚至出現了美國第二大零售REITs倒閉的事件(請參考《創富志》2009年7月號)。

因此,“鵬華基金”管理團隊如何幫助中國投資人在信息不充分的條件下,較為準確地選擇REITs的類型和企業并進行投資組合,就變成關鍵所在!

三、對投資人進行培訓。

這是比較容易忽視但往往是不應被忽視的環節。中國股票市場的風風雨雨,歷練了投資人的心智,使得他們對輸贏既無奈也從容。但是,對于美國REITs這一新品種,沒有經受任何考驗,一旦出現無法規避的市場系統風險,投資人可能會將怨氣撒在基金管理人身上。

怪不得美國REITs協會提醒,要經常給投資人辦講座。他們還自告奮勇地提出,愿意為中國的投資人開培訓課程,將美國50年來的REITs投資經驗與中國分享。

但他們的培訓不便宜,即將在11月舉行的美國REITs年會,三天的會議向普通投資人收近2000美元參會費。但相比盲目投資而失敗,這種成本又算得了什么?■

作者為盛世神州房地產投資基金管理(北京)公司CEO

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