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上海嘉定新城地價降四成分析稱或為抄底好機會

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

2012年上海嘉定新城土地供應依然放量,地價卻不再高企。

3月12日,嘉定新城掛牌嘉定新區祁昌路以西、春及路以南一宗住宅地塊,受到普遍關注。該地塊的起始樓板價僅為3000元/平方米,相比同區域2010年底成交的5252元/平方米的宅地樓板價,地價已縮水逾四成。

持續走低的土地市場并未阻擋嘉定新區的土地放量。據上海嘉定新城發展有限公司公布的最新數據顯示,2012年嘉定新城中心區擬推地35宗,總面積達70.1595萬平方米。業內人士認為,嘉定新城前期已有不少住宅項目未順利實現去化,且區域房價從去年以來持續呈下行態勢,因此嘉定新城今年推出的大批土地,其地價可能大幅跳水。

抄底的好機會

嘉定區祁昌路以西、春及路以南地塊,其四至為東至祁昌路、基地邊界,南至基地邊界,西至基地邊界,北至春及路,總出讓面積為.5平方米,容積率為1,規劃為普通商品房用地。該地塊起拍總價為4559萬元,折合樓板價約3000元/平方米,定于4月19日掛牌截止及現場競價。

目前,在該地塊所屬的嘉定西北區板塊內有6個在售項目,分別是富興華庭、天居玲瓏灣、蘭郡九里、外岡新苑、曹王新苑、匯豐荷苑。其中,富興華庭目前的均價為元/平方米,天居玲瓏灣在售聯排別墅為元~元/平方米,蘭郡九里在售聯排別墅為元~元/平方米。

“起拍價并不高。”上海搜房網分析師張萬雨表示,就目前區域內在售項目而言,3000元/平方米的樓板價具有較大的利潤空間。該地塊總價僅為4559萬元,對于資金狀況稍好的房企來說,不失為一個抄底的好機會。

事實上,該地塊的起拍價不但不高,相較同區域此前成交的地塊而言,可以說是大幅跳水。該區域最近一次宅地成交為2010年12月30日,嘉定區外岡鎮百安路以西、恒榮路以南地塊的成交樓板價為5252元/平方米。與之相比,此次出讓的祁昌路以西、春及路以南地塊的價格已縮水逾四成。

上海本地一開發企業投資部負責人表示,當前嘉定區新房滯銷,二級市場持續走冷已蔓延至土地市場。自2011年10月以來,嘉定區共推出兩幅純住宅用地,但最終均因無人競買而終止出讓。

據前述負責人介紹,在近一年來嘉定區域內合計出讓的9幅經營性用地中,底價成交多達5幅,溢價最高的僅為39.7%,遠低于2009年~2010年出現的416.7%的溢價率。同時,那些在2009年~2010年高溢價成交的土地,也正成為開發商難以丟掉的“燙手山芋”。

土地仍在放量

土地市場的持續走冷,并未阻擋嘉定新城放量供地的腳步。

據上海嘉定新城發展有限公司公布的最新數據顯示,2012年嘉定新城中心區擬推地35宗,總面積達70.1595萬平方米。在地理位置較好的地塊中,G15-1為純住宅地塊,F01-4、F02-4、F13、F14為純辦公地塊。用地面積最大的為A06地塊,占地平方米。各地塊的容積率從0.5到2.28不等。

除了中心城區,馬陸社區和復華園也有地塊推出。其中,馬陸社區擬出讓12幅地塊,總用地面積53.6155萬平方米。嘉定上海復華高新技術園區也有4幅地塊待推,共計12.4711萬平方米。其中3幅位于黃泥涇以北,葉城路以南,另一幅位于輪臺路以南。

放眼上海各個區域,近年來嘉定新城的土地市場一直較為活躍。以2011年為例,嘉定新城僅中心區合計已出讓經營性土地.7平方米,成為當年上海三大新城的土地供應“巨無霸”。

但大量的土地供應,也使嘉定新城面臨供大于求的問題。從目前情況來看,嘉定新城主城區的在售公寓以及別墅項目約有30個,是滬上新盤推出量最多、最為集中的一個區域。

來自同策咨詢的數據顯示,截至2012年2月5日,上海商品住宅庫存余量為1052.78萬平方米,其中嘉定區以129.18萬平方米占據首位,約占12%,同時,嘉定新城板塊又以56.44萬平方米的存量在全市各板塊中名列首位。

庫存壓頂,在去年的上海房價首輪降價潮中,嘉定新城的樓盤打響了第一槍。例如,新城金郡項目的價格從原本的元/平方米一下子降至元/平方米。目前,嘉定新城的房價已從最高峰的元~元/平方米回落到元/平方米以下。

“房價持續下行會倒逼區域土地價格走跌。”新聚仁機構地產研究院副院長、品牌中心總經理沙立松表示,嘉定新城從2009年大批推地以來,由于政策利好的傾斜,受到諸多開發商的青睞,區域頻出高價地。“但區域房價的持續下行消減了預期的利好效應,開發商對該區域土地的熱情也必然會減退”。

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