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成交量創新高樓市筑底反彈了嗎?

標簽 創新 庫存 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

開發商的降價措施會使“以價換量”繼續上演

5月北京二手房和新建商品房成交量均出現大幅上升――

5月以來,各種數據傳遞的“樓市回暖”信息,讓很多潛在買房人感到了一絲“焦慮”。那么,近期的成交量回升是否意味著樓價下跌已經到底?是否已到抄底時機?記者就此進行了調查。

現象

住宅成交新高引發

購房人兩大焦慮

“5月成交創新高,是不是說明觀望的人已不再等了,是不是如果再不出手買,房價就會上漲?”原本打算再等等看、看房價能不能再降一點再出手買房的陳晨這幾天坐不住了,到處打電話問著同樣的問題。讓陳晨糾結的是,“萬一買了,房價卻還繼續降,不是又買虧了嗎?”

和他一樣,從去年限購后一直觀望的準購房人張易輝這幾天開始拉著家人往通州、亦莊等地看房,“我們家眼下的心態,確切地說,是有點‘恐慌’,擔心樓市是不是開始反彈,我們是不是錯過了最佳買房時機。”

調查顯示,被“住宅成交創新高”這一消息擾亂了“方寸”的人不止是陳晨、張易輝等年輕的首套購房人,還有一大批等著房價“再降降”、打算“趁降價換套好房子”的改善型購房人,以及包括開發商、代理公司、廣告公司、施工單位甚至建材供應商在內的房地產行業相關從業者。

“事實上,他們的焦慮和恐慌都指向兩個問題。”中原地產華北區總經理李文杰表示。這兩大問題為:第一,樓市成交創新高,是否意味著觸底反彈?第二,如果樓市沒有出現觸底反彈,那么,成交創新高的背景下,房價還會不會再降,是不是該出手買房?

調查

成交數量

并未達到調控前水平

記者在走訪了通州、大興、房山等區域后了解到,沒錯,從市住建委網站顯示的數據看,不論是二手房還是新建商品住宅,5月確實創了成交量新高,但這一數據和本輪調控剛開始的2009年5月成交數據相比,“新高”還遠遠稱不上“高”。

市住建委官方網站有關房地產交易的數據信息顯示,5月,北京新建住宅和二手房成交確實創了年內新高,甚至可以說是自去年2月實現住宅限購政策以后的新高:新建商品住宅成交9945套、環比上漲34%;二手住宅成交套,環比上漲27.2%。而在本輪調控剛剛開始的2009年5月,新建商品住宅成交記錄是1.4969萬套;二手住宅成交記錄為1.9738萬套。“不能拿今年5月的數據和去年、前年同期的數據進行對比,去年和前年同期,本輪房地產調控還尚處深化期,政策沒有出盡,觀望比較嚴重。”多位業內人士強調。

成交區域

82.4%集中在五環以外

根據中原地產等機構提供的5月北京新建住宅成交具體樓盤構成,可以看出5月北京新建住宅成交有以下特點:82.4%的成交量集中在五環外的降價樓盤上,而這82.4%的成交量有9成集中在30多個低價新盤和降幅較大的樓盤上。從整體看,400多個目前在售的樓盤中,占大多數的、至今尚未跟風降價的樓盤或者降幅還沒有到購房人心理價位的樓盤,成交仍為零,這說明北京樓市“以價換量”趨勢未變,說樓市觸底反彈為時尚早。

具體看,5月新建住宅成交郊區占比最大,五環外成交占比年內首次超過80%,達82.4%。調查顯示,五環外成交樓盤存在以下三個特點:首先,成交樓盤94%為降價樓盤和低價新開樓盤;其次,30多個降幅較大樓盤和低價新開樓盤占了80%多的成交量,低價新盤如保利春天里,開盤便賣了近300套;降幅較大樓盤如房山徜徉集、通州華業玫瑰等從3月至今,成交量一直排名靠前。第三,越來越多的補跌樓盤成交量開始上升,如昌平金隅觀瀾時代5月開始跟風降價,精裝修1.3萬元/平方米的低價一周內便成交50多套。

“回暖不是整體的,而僅僅是降幅較大樓盤和低價新開樓盤在回暖。賣得好的都是在‘以價換量’,購房人對價格非常敏感,你不降到位,他們根本不買,哪怕是他們也認為現在政策底已經到了,政府不會再出新的調控措施。”也正是如此,他們堅持認為,5月北京樓市出現的成交量增長不僅不是“異動”,甚至說不上“恢復正常”,而僅僅是政策見底后樓市的正常復蘇,更談不上“觸底反彈”。“因為以價換量的趨勢還沒有改變,如果不降價,還是賣不出去。”他們強調。

后市

降價仍將繼續

樓市將逐漸見底

成交量創了新高的北京樓市后續市場將如何?成交量會不會繼續回升?房價走勢又將如何?綜合多位業內人士的看法,高庫存壓力加上限購等政策不會調整的背景下,以降換量仍將是一定時期內北京樓市很難改變的狀態,而北京樓市也將在越來越多的樓盤“以價換量”中逐漸見底。

截止到昨天為止,北京新建住宅庫存仍高達8.25萬套。“毫無疑問,對大多數開發商而言,高庫存仍是頭頂一座大山。從5月看,此前很多一直扛著不降價的樓盤開始大幅降價,典型的如金隅嘉業,5月不僅通州的金隅花石匠一次降了4000元/平方米,昌平的金隅觀瀾時代更是推出了當地的最低價――精裝修1.3萬多元/平方米。更重要的是,他們降價后便換來熱銷的示范意義將很大,越來越多的樓盤將會效仿加入到降價大軍中來,北京樓市也將因此逐漸見底。”

雖然未來一定時間內“以價換量”仍是“主旋律”,但整體看可能是之前尚未降價的樓盤“補跌”,對去年年底至今已經降價的大興、通州、房山等地新盤而言,下跌的空間已經有限,個別低價開盤的新盤甚至會出現價格上調的情況。

也正是如此,對眼下不少購房人糾結的“買還是不買”問題,他們表示購房人要根據自己具體的購房區域和需求綜合而定。

新聞內存

未來主要城市房價仍將繼續震蕩尋底

本報訊(記者余美英)中原集團研究中心對30個重點城市監測數據顯示,5月份新房成交量預計約為1631萬平方米,環比上升20%,同比上升28%,與今年3月的高點相比微增3%。如果去除4月首尾兩個小長假的影響,新房成交連續3個月保持穩定的相對高位。

中原集團研究中心認為,隨著住宅成交量的回升,近期出現大幅降價的標桿房企大幅減少,然而降價依然在部分城市或區域蔓延。市場出現了明顯的補跌趨勢,第一,從一線城市向二三線城市蔓延,近期杭州、常州等地出現了明顯的降價現象,預計未來將有更多城市加入補跌陣營;第二,從知名發展商向普通發展商蔓延,一些城市的本地開發商接過了降價的大旗;第三,從郊區向中心城區蔓延,上海、廣州等地的高檔住宅近期都出現了明顯的降價案例。在這種補跌效應的影響下,未來主要城市的住宅價格仍將繼續震蕩尋底。

但是整體來看,房價的下跌空間相對有限。未來在不改變限購、限貸的大方向下,地方的政策微調仍將繼續,尤其是對首套住房的貸款政策未來將是政策關注的熱點,同時何時放開改善性住房也將逐步進入討論范圍。在政策逐步放松的情況下,房地產市場將探底回升。

(來源:北京青年報)

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