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金地擬退廣州地王項目融資抄底上海地產

標簽 抄底 平安 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

4月24日,金地股東大會上審議通過公司定向增發融資41億元方案。此前,金地董事長凌克曾對記者表示,如果融資成功,今年將斥資100億元來買地,集中于上海等一線城市。另據記者了解,金地除了定向增發融資外,正與政府協商退掉其在廣州的地王項目。在房地產行業資金困頓的情況下,金地能否順利完成它的抄底計劃?融資退地抄底金地董事長凌克在2008年年報發布會上向記者透露,如果金地41億定向增發融資成功,將斥資100億元來買地,具體要視融資大小,但至少會花50億拿地。2007年,金地斥資161億拿下的504萬平方米的土地讓其懊悔不已,從2007年四季度開始急剎車,2008年僅新增西安一個項目。金地總裁張華綱告訴《華夏時報》記者,土地價格已回歸到了合理價位,今年是拿地的良機,金地將立足于現有的城市擴張土地儲備,主要是在上海、珠三角和環渤海地區的一線城市。金地2008年年報顯示,從其銷售情況來看,2008年,上海是金地增長最快、業績最好的區域,在金地約114億的銷售額中,上海格林世界、金地灣流域和未未來三個樓盤就達到43.6億,去年金地在上海的主營業務收入約33億,占公司收入的三成。但其長三角的土地儲備在金地1133萬平方米的土地儲備中,僅為279萬平方米,而銷售業績不被業內看好的珠三角有400萬平方米,張華綱認為上海價格調整的壓力已不大。業內人士分析認為,今明兩年,金地的業績增長主要還是得依靠上海。中國指數研究院企業研究員陳彥彬對本報記者說,在去年各地銷售普遍不佳的形勢下,上海的銷售額能占這么大的比例給了金地不小的信心,這也許是金地想加大上海和華東地區投資的一個重要原因。雖然和各地相比金地在上海的樓盤銷售率比較高,但今年是否一定是擴張的好機會,還不好說。平安證券房地產分析師劉細輝對記者說,集中依靠一個市場的風險會比分散的要高很多,但如果賭對了,金地今年還可以保持較高的增長率。擴張過程中解決資金問題成了當務之急。據記者了解,2007年9月,金地用15.9億元的價格拿下廣州番禺地王,已付2.9億元土地款,但由于土地出讓方沒有在規定期限內交地,已構成了事實上的違約。張華綱告訴《華夏時報》記者,目前正在和政府協商,但金地已經不打算再要這塊地了,當然也不排除別的解決方式,如政府給金地換好的地塊等。另據其透露,金地和瑞銀集團的合作業務將在2009年取得突破性進展。金地多方位籌集資金,準備在2009年拿地抄底,顯示其對于市場的樂觀。凌克在會上甚至表示,在未來3-5年,金地計劃達到年銷售額500億的目標。但房地產市場仍處于調整期,這目標難度頗高。中小戶型戰略之爭2009年的樓市寒冬里,中小戶型的風光一覽無余。萬科、保利都加大了中小戶型的開發,來爭奪剛性需求群體,就連一向開發豪宅的華僑城,也在深圳開發了小戶型的樓盤。2008年金地很大一部分銷售靠的也是中小戶型,但從2009年開始的未來5年,金地卻明確要走中高端產品路線。張華綱告訴《華夏時報》記者,中高端產品主要表現在品質上和價格上,價格要比同檔次的房子高一點,其中有一部分中小戶型,但90平方米以上的比例偏多。“萬科和保利走的路線都是薄利多銷,盡量降低成本,他們對市場判斷都很謹慎,所以萬科今年又繼續加大中小戶型的比例。”劉細輝認為,金地和他們的戰略差別很大,走中高端路線,現在還不好說對市場把握是否準確。“3月份數據顯示,上海市場的改善性需求開始上升,此前一直是以剛性需求為主。”張華綱表示,金地是根據市場的走勢,來制定中高端產品路線。中原地產咨詢研究部經理馬冀向本報記者透露,其實在2008年,金地就嘗試了將上海金地灣流域的兩套70-90平方米的房子打通并為一戶,因為70平方米的房子可以享受政策優惠,這樣既降低了購房人的成本,又迎合了一部分人的改善性需求。“2005年以前買的房子都已經增值,這部分人群也有很強的購買力。在樓市低迷的情況下,有改善性需求的人,會趁機換大房。”馬冀對記者說,金地可能認為接下來改善性需求會成為市場的主流,因此主打中高端產品。但馬冀認為,這也有不少風險,今年一季度樓市雖有回暖,但未來樓市下行的風險仍較大,只有剛性需求比較穩定。雖然高檔房給開發商帶來的附加值比中、低檔房要高,但這不僅需要操作經驗,也需要市場對其品牌的認知度。金地一直定位在中檔房,客戶對金地的高檔房還比較陌生,還要很長的時間才能贏得市場的認可。

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