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房產信托再爆抵押拍賣

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

隨著市場的多變,信托和房企持續數年的蜜月期或將結束。目前,大量信托產品進入集中兌付期,不少房企卻無力還款。于是,曾經的合作伙伴撕破臉皮、對簿公堂的案例開始浮現。

事實告訴我們,不幸的故事也都是相似的。繼青島(樓盤)凱悅中心之后,近日又有一個青島的房產項目因無力兌付而被法院公開拍賣。不僅抵押資產都包括豪宅、綜合體等高端項目,甚至連結局都驚人地一致:首次拍賣均現流拍。

偶然之中有必然。兩起房產信托司法拍賣案例,折射出房地產信托浮華背后的險境和困境,房地產信托業務也再度響起警鐘。

又見房產拍賣

2013年1月8日10時,青島舒斯貝爾房地產開發有限公司、青島乾正置業有限公司旗下土地使用權及地上建筑物在山東省法院司法拍賣廳公開拍賣。

案件起源于中信信托一款房地產信托即將到期,而項目因無法產生收益,不能按期兌付信托資金。

2010年8月23日,中信信托成立了“中信-舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托計劃”(下稱“中信舒斯貝爾信托計劃”),投資方式為權益投資,共募集資金

3億元。預計年收益率為9%~13%,期限為30個月。由此計算,信托到期日為2013年2月23日。

信托計劃書顯示,信托資金用于購買青島舒斯貝爾房地產開發有限公司持有的“黃島鳳凰灣綜合項目”和青島乾正置業有限公司持有的“即墨溫泉住宅項目”的特定地塊開發收益權。

其中“黃島鳳凰灣綜合項目”,是舒斯貝爾在青島西海岸打造的一處體量25萬平方米的大型綜合體項目,包括15萬平方米大型購物中心與10萬平方米高檔海景低密度洋房。

“即墨溫泉住宅項目”定位是高端住宅,位于即墨市東部的溫泉鎮,目前該地區已形成青島市較為集中的別墅區。

上述兩個項目住宅部分建筑面積21萬平方米,商業部分建筑面積16萬平方米。當時,中信信托的評估價值為12.7511億元。而此次法院公開拍賣參考價格為7.89億元,僅是當時評估價的6折多。盡管如此,首次拍賣參與的人很少,抵押資產出現流拍。

而就在一個多月前,在同一個司法拍賣廳,青島凱悅中心項目因銷售回款不暢,無法償還中融信托的3.8億元貸款,被強制司法拍賣,大部分資產同樣流拍。

難覓接盤者

其實,在宏觀調控下,房地產市場陷入長期盤整。開發商銷售受阻,通過正常渠道實現信托兌付的困難加大,房地產信托兌付難題也不是什么新鮮事。

這種情況下,信托公司一般有如下手段應對:有的通過發行新的信托計劃接盤,有的利用自有資金介入或資產管理公司收購,還有的通過基金公司接盤。這些措施成效明顯,絕大部分房地產信托產品都可以如期兌付。

稍微差一點的結局也是延期兌付。例如,2012年4月12日,規模2億元的“吉林信托長白山11號。南京(樓盤)聯強集合資金信托計劃”到期,但因南京聯強項目資金青黃不接,并未按時兌付,在華融資產的接盤下才于4月20日延期兌付。

但是之前極少有信托公司采取申請法院強制拍賣的手段。因為信托不能及時兌付,對信托公司的聲譽會造成負面影響。信托兌付往往是機密信息,盡量避免將這些債務糾紛公之于眾。即使是尋找下家的過程,也通常在小范圍內秘密進行。

更為關鍵的是,房地產信托的抵押品變現能力相對較差,在市場預期不樂觀的環境下,有時即使大幅折價拍賣也不見得能收回信托貸款成本。

按照法律規定,如果三次拍賣以后,抵押物依然流拍,那信托資產按照最后一次拍賣的保留價轉讓給債權人。但是,我國信托公司絕大多數只做過橋融資,缺少主動管理能力,拿到項目也不好處理,還是要繼續尋找下家。

可以說,像中融信托和中信信托這樣通過司法拍賣公開討債的,必然是沒有找到合適的下家,走投無路之下不得不采取下策。

這有點陷入了非正常循環的意味。如今,信托公司尋找接盤者的道路已經越走越難。一位信托經理告訴本刊記者:“之前,大家都認為房地產信托出現流動性困難只是暫時的,因此抄底意愿比較強烈。但是隨著房地產信托接二連三出現問題,接盤者對于項目越來越挑剔,成功轉讓也越來越難。”

泰發基金執行總經理李偉凡接受本刊記者采訪時就曾經表示,大部分信托產品很難滿足基金20%的收益率。而且越是主動上門的信托項目,往往接盤風險越大,一不小心“餡餅”可能變“陷阱”。

另外,是否容易轉手也與抵押物的物業形態密切相關。“當時凱悅中心以及信托方面四處尋找接盤的人,也找過高和,但是我們沒有接手。”高和資本金融分析師李慧忠透露。

李慧忠分析,如果是住宅、公寓等產品,總價比較低,潛在接盤者會相對較多。但處理大型購物中心的難度非常大。一般購物中心不能切分去賣,整售的總價又很高,受眾客戶群很小,因此很難找到下家。而近期被強制拍賣的兩個房地產信托項目,抵押物都是高檔綜合體項目。

信托之鑒

雖然房地產信托走投無路被迫拍賣的只是個別案例,但調控還未松動,大部分城市供過于求,市場形勢仍很嚴峻,房地產信托不可掉以輕心。由于一般房地產信托的平均期限為兩年左右,在經歷了2010年~2011年的發行熱潮后,兌付高峰期已在眼前。

信托業協會的數據顯示,房地產信托2011年共新增余額為2558億元,由此推測2013年將有約3000億元左右的房地產信托到期兌付,遠遠超過2012年的兌付本金金額1759億元。其中,2013年兌付頂峰在二季度出現,達1301億元。

但是,信托公司和房企對簿公堂、兩敗俱傷的結局,并非完全不能避免。在房地產信托兌付風險逐漸積聚的背景下,信托公司除了要做好盡職調查、信息監測、風險預警等最基本的工作,一些超過現行行業標準的“非硬性要求”也不容忽略。

首先,信托公司選擇交易對手,應該盡量選擇實力較強的大型房企。一來,這類房企旗下項目較多,即使單一項目出現流動性問題,“東方不亮西方亮”,其他項目的回款或許也能解決燃眉之急;如果整體銷售不暢,也能通過大股東借款或其他融資方式度過難關。

而這兩個出現問題的信托計劃,融資方無一例外都是地方中小型房企,只經營單一項目。一旦銷售狀況隨市場行情急轉直下,資金鏈立刻難以為繼。

其次,信托公司在確定融資規模時,不能只參照抵押物評估值,也要考慮到不同類型產品的變現能力。對于價值變動較大且處理困難的高檔綜合體等項目,盡量降低融資額度和抵押率,而不是固守“抵押率低于五成”的行業通行標準。

例如,中融信托2010年為凱悅中心提供了3.8億元的貸款,并在信托計劃中樂觀地表示:“本項目評估價值達到9.56億元,抵押率不高于40%,抵押物價值充足。”

但是兩年以后,法院給出的第一輪拍賣參考價只有3.3億元,尚不足以彌補信托本金。中信信托首拍競購參考價格7.89億元,也僅是2010年評估價12.75億元的6折多。雖說價格高于信托貸款成本,但是流拍后再次拍賣,一般會折價20%左右。最終三輪拍賣后,抵押物價值是否還能涵蓋信托本金和收益,就很難說了。

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