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中國人染上購房癖資深房蟲對房價走勢深度剖析

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

一直以來,中國人購房情結舉世皆知,擁有一套甚至數套屬于自己的房產,儼然成為每個中國人的夢想。很多年青的中國人為了在大城市中能夠擁有住房,才剛剛大學畢業,就急著背上一身負債,每月的房貸要占去工資的一半以上,而且明知道這種狀況將持續幾十年也心甘情愿。所以有西方媒體形容“中國人已染上購房癖”,全國買房如買菜那樣的盛景。

中國年青人在27歲就拿了父母的錢付首付,無疑是過早透支了未來。要知道,德國人初次購房或建房者的平均年齡高達42歲;在美國,52%的首次購房者年齡在31歲;在比利時,許多人都是在35歲之后開始買房。不僅如此,這些國家有高達55%的民眾居住問題是靠長期租房來解決的!中國民眾對房產如此趨之若鶩,的確發人深思?那么是什么原因使中國人雜上了“購房僻”呢?

首先,1998年中國政府對房地產進行制度改革,將民眾的住房問題完全市場化。與此同時,我國貨幣超發現象也日趨嚴重,2000年中國M2為13.2萬億元,之后每年增幅都保持在15%以上,2012年7月M2為92萬億元,相比2000年增長近6.8倍。中國央行的貨幣超發使得民眾對通脹和房價上漲產生了擔憂。一部分人為了避免通脹造成自己的財富縮水,而選擇入市購房。另一部分人出于對現在不買房,到時候等房價再次上漲將無力購房的恐懼,而急著入市購房。這也造成了中國人首次購房年齡要大于歐美國家的根本原因。

再者,國內投資渠道過于狹窄,典型的就是股票、房產和黃金,而股票近年來表現拙劣,一直跌跌不休,股民無不虧損連連,總體黃金漲幅應該還算喜人。不過,黃金期貨和現貨交易,主要是機構投資者在參與,一般民眾由以購買部分金飾、金條、紙黃金等為主。現貸黃金保存不容易,需要防范被盜,這點不如房產牢靠,而投資房產無需多少專業知識,且回報更為驚人。假如2000年某投資者注入房產的資金中,一半來自銀行貸款,那么2011年,他的凈資產收益為10倍左右,在如此高的房地產回報的誘惑之下,中國人對房地產擁有獨特情節不足為奇。

最后,民眾買房是出于給自己當下和未來提供保障。在當前中國基本的社會保障體系尚未建全,政府在民生方面的投入有待提高。先前有官員還說出:“民眾養老不能全靠政府”之詞。于是就有專家提出“以房養老”作為輔助保養的解決之道。一方面國人買房無需像西方發達國家民眾那樣要繳納1-3%不等的房產稅,在住房保有環節并稅賦較輕。另一方面,房產和股票、黃金不同的是,除了投資功能之外還兼具使用功能,如果投資被套,投資者大不了自行居住。

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下面來看看一名資深房蟲對未來房價趨勢的深度剖析

1、當前房價基本正常,并不是大部分人買不起房

實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化,有些年份快了些,有些年份慢了些。其標準應該是中等收入家庭(二人掙工資),在去除基本生活開支后,2到3個月節余收入買一平方;以當前收入10年可以在城市邊緣,交通及生活方便的區域購買一套50-80平的住房(以中位數65計算)。例如南京65*7500=48.7萬元,首付15萬,貸款35萬,30年,月還款應該在2000元左右。

平均65平的住房偏小,小套二可以滿足小家庭的要求,10年后,小孩讀小學時,也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過來,開始成家一間小工房(12平),小孩讀小學時才有自己的第一套50平的小套二。

很多并不是象我說的買65平左右,在城郊結合部的小房子,而是市區大房子,使得壓力太大,抱怨連天,實際上是年輕人太浮躁,超前消費了。

2、收入預期及實際變化:不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房

當然以上收入是平均數,如果你低于此,說明你努力不夠或你不適合在城市發展,你可以回小地方。如果你高于此,說明你有更好的選擇。

中國正處于黃金發展期,收入增長也較快,前20年由于人口結構及收入分配不公造成增長不理想,就在不理想情況下,實際上收入也在增長,以一般本科畢業穩定工作2-3年的人為例(我經歷了整個歷程,一個普通大學教師),每月收入1985年:60元;1990年:100元;1995年:500元;2000年:1500元;2005年:3000元;2010年:5000.

通脹的因素,未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時,我們很難想象2000年的1500元,同樣2000年收入1500元時,很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現象一下10年后,你收入會是多少――元或元。

最后你在想象一下,如果10年后,個人一般月收入1-2萬元,家庭月收入2-4萬元,房價會如何,穩定,讓大家很輕松地買房子,買個2套3套。顯然不可能,因為沒有土地修那么多房子,也沒有那個發達國家讓你很輕松買房子,所以結果只會是房價也同步漲,一樣二個人2-3個月的節余,大約可以買一個平方,市場才能平衡,那時房價該多少――2萬到5萬(成都的價格)。別的地方,你自己算吧。

10年后經濟發展到了較發達程度,增長速度下來了,城市化也差不多了,人口也穩定了,收入增長也比較慢,房價穩定了。

3、農村人員進城大量在城市立足部分已買房,不是偽城市化(不可能在城市買房)

大家先看以下三點事實:首先第一點,現在農村年輕人基本上都進城打工。第二點,現在農民一般只有二個小孩,大部分一個男孩。第三點,現在年輕的農民都在城市打工,將來他們也不會回農村。結論是最近10年有30%左右農村家庭正在不可扭轉地城市化。

中國的傳統習慣,父母會盡一切能力為了子女,集全家打工之力,在城市立足買房,是可以辦到的,這一點在農村大家會認為理所當然。我也是農村進城的人員,我的根也在農村,告訴農民兄弟:

除非你有把握你修的房子會被征用,或者可以經商、周邊將來發展前途好,有增值空間,不然不要在農村修房,修了將來也會一錢不值,因為你的子女在農村沒法生存發展,他們也不會回去了,農村不可能承載太多人的富有夢想,農村資源只需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要在縣城或鎮上買房。因為只有能提供就業機會的地方,人氣才會旺,你的子女才可以生存立足,不然房子毫無價值。看看臺北人口占臺灣的一半,漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬,占日本人口的11%。中國不會只有一個中心城市,但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。

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4、要考慮生病、子女上學、父母養老、沒錢買房

假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養老要用的錢,那你一輩子都買不起房。因為你是以現在的低收入應付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高,你現在準備的錢,到將來一錢不值,也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下,很多老百姓在80年代90年代節約存錢,以當時收入存款一萬二萬都很難,留到今天價值很小,實在太虧了。當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

要解決生病的問題,最佳的辦法應該是基本的醫療保險。

小孩上學問題也不用考慮,實際上你讓小孩讀普通的義務教育學校就可以了。

有關父母養老問題,請大家了解一下周圍熟人同事,經濟上是父母幫助小孩多還是反之,我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結論。原因的產生應該是中國傳統文化中父母幫助小孩成家立業的傳統,當小孩進入中年,父母進入老年以后,子女孝敬照顧父母。

父母這輩子最大的心愿是子女成家立業,當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房,將來你在父母老了需要照顧的10來年,你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率,不對,空置率高嗎?不高,而且在正常范圍,也有原因:

比如老公房老小區,你晚上去看,黑了多少燈;我告訴你一樣高,你不信晚上在你所在城市馬上去看,一樣有1/3左右不亮,我專門研究過,今年夏天,網上大抄空置率時,我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區看過。但我告訴你,幾乎100%都有人住,不管是租出去,還是自住,肯定是有人住,除了個別重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區以前修好就可以住人,可以不裝修,又很好租,配套成熟,我問你,有誰自己不住,也不租,和自己的錢過不去,出租房子又不是一件多麻煩的事情,便宜一點一下就租出去,沒有那么傻得人。

當然新小區由于裝修的原因,入住率本來就應該逐步提高(有些是自住,但由于小孩入學、退休養老、配套不完善等原因暫時空置),其次確實也存在一定比例的投資投機購房,隨著5年左右的市場消化(投資及投機的拋出)及配套成熟,入住率自然會達到正常水平,誰也不會讓幾十、幾百萬的資產長期毫無效益,哪怕一點租金也可以,除了個別短炒,馬上想出手的以外。

6、中國收入低,中國房價收入比奇高,國外便宜,不對,請看一下數據:

要注意一點的是中國東方文化,亞洲的日本、臺灣、韓國、香港和中國城市化進程及房價是我們的未來。

回答本問題非常簡單,網上搜一下臺灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房價,考慮到他們生活成本比我們高的因素,基本就能得出二個人2到3個月工資,除開基本開支,節余買一平方房子(實際他們都辦不到,大概3-4月二個人節余才能買一平方)。考慮到中國經濟處于高速發展的階段,處于高速城市化階段,適當的溢價(或叫泡沫)也是正常的。得出如下結論,現在中國北、上、深、杭、廣房價有點偏高或正常,成都、武漢等二線城市房價有點偏低或正常。

臺灣一項民間調查顯示,亞洲八大國際城市的房價年漲幅排名中,香港、深圳、北京包攬前三名,分別為22%、19.28%和17.61%。據臺灣媒體報道,臺灣房屋旗下的亞洲房市風險管理顧問公司調查顯示,在此項排名中,一年來東京房價下跌6.98%,首爾下跌3.04%,是八大城市中僅有的兩個房價下跌城市。

調查說,八大城市的房價均價中:

香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬元(新臺幣,下同,折合每平方米13.4萬元人民幣)的價格居首。東京以每坪172萬元居次(折合每平方米11.4萬元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬元(折合每平方米7.5萬元人民幣/平方米)、韓國首爾86萬元(折合每平方米5.7萬元人民幣/平方米)、臺北46.9萬元(折合每平方米3.1萬元人民幣/平方米)。深圳以每坪36.62萬元(折合每平方米2.38萬元人民幣)、上海以33.76萬元(折合每平方米2.23萬元人民幣/平方米)、北京則28.58萬元(折合每平方米1.88萬元人民幣/平方米)的均價分列六至八名。

收入情況比較:

臺灣:2010年12日月“日前經建會公布「歷史新高」數據指出,今年每人平均薪資達4萬4千元。但行政院主計處調查顯示,今年月收入不到3萬元的受雇者將近360萬人,其中更有103.8萬人不滿2萬元。這不僅說明經濟M型化的趨勢,也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(workingpoor)大幅增加。”。臺灣月收入三

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