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北京房價真相調查:成交量回升價格微漲

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

6月12日,上午九點半,楊海濱化名送走了發往燕郊的第三輛看房班車。

楊海濱是燕郊某高端樓盤的銷售代表,來自黑龍江的他5年來一直在北京大望路地鐵口周圍“攬客”。最近他比以前忙碌了許多。“去年下半年到今年4月之間,看房客戶非常冷淡,不過從4月開始至今,從北京發往燕郊看房的專車明顯增多。”他這樣告訴《華夏時報》記者。

本報記者在調查中發現,盡管北京主城區的樓市仍比較冷清,但到周邊四五環外看房的人最近有所增加。到與北京地區相鄰的燕郊去看房的人更是比比皆是,甚至還有團購出現。

北京樓市的成交量已經明顯回升,這已是不爭的事實。隨著成交量的回升,北京五環外曾一度直線下降的房價出現了企穩并有所回調。

北京市統計局新聞發言人于秀琴坦言,5月份北京房市的復蘇確實超出了預期。于秀琴分析,復蘇原因有兩方面:一是開發商降價比較普遍;二是剛性需求入市,低價項目成交明顯增長。但于秀琴說:“對于北京房價走勢,不存在大幅上漲的基礎。”

一些樓盤“微漲”

“三環以內差不多在6萬左右,二環幾乎沒有房源。”一位接受采訪的房地產專家告訴記者,四環以內的樓盤明顯傾向豪宅化,成交量非常小。

記者實地走訪發現,與二三環樓房成交的悄無聲息不同,四五環之外的房價可謂風起云涌。

無論是漲還是跌,通州一直是北京樓市的風向標。本報記者在通州百合灣壹號院售樓大廳里看到,其前臺上擺放著一捆一捆的百元大鈔,都是買房者交付的購房款。出門的時候,記者還看到有傳單員領著看房的人進來。置業顧問趙秋生告訴記者:“我剛來20天,已賣出3套房子。”

記者隨后在華業?東方玫瑰(通州)大廳里看到,7組購房者把售樓處的沙發坐得滿滿的。其中有兩組的桌子上擺著一大堆文件,有人正在簽署合同。該樓盤A8號樓3單元6月1日開盤。售樓處的已售房屋信息牌顯示,該單元已賣出62套。置業顧問陳經理表示,開盤當天賣出去20套,隨后每天能賣3-4套。現在針對該單元的優惠取消了1個點,相當于整套房子貴了1萬元左右。

比通州更遠的燕郊樓市也熱鬧起來。

在燕京航城(燕郊)售樓處,記者待了半個小時,就碰到10戶家庭來看房。一位40歲左右的陜西口音的購房者表示,他住在附近,一直關注這個樓盤,已經看好了一套房子。3月份的時候價格是6100元/平米,6月1日漲到了7080元/平米,而12日再問則已是7318元/平米,這還是找了人,給出的內部優惠價格,整套房子比3月份多出了10萬元。當天他和愛人商量之后決定出手買房。

在燕郊潮白人家的銷售大廳,幾十個看房客穿梭于大廳間。置業顧問賈濤化名說,5期6月底開盤,現在只需繳納5000元的定金,排上號后個人優惠2萬元、團購優惠1萬元。而燕郊夏威夷樓盤承諾,買一套房子送整套家具,如空調、彩電、冰箱等,價值上萬。

“盡管開發商促銷力度也不小,但首付20多萬,相當有壓力。”在北京工作5年的劉麗娟說。另一置業顧問極力勸說:“如果是去年買這樣大的房子總價在64萬左右,現在買很劃算,還送庭院、送露臺等。”在燕郊夏威夷、天洋城、星河185、潮白人家等樓盤,相比去年均價下降1500元,但浮動不過500元。“這些樓盤針對的買主是在北京上班的客戶,在北京我們設了六七個促銷點。”夏威夷樓盤顧問谷雨非說。

降價換量

5月的北京樓市成交量明顯上漲。數據顯示,5月北京新建商品住宅成交套,環比上漲34.25%,同比上漲42.96%。其中,簽約的商品房8600多套,刷新了去年樓市調控新政實行以來的單月最高紀錄。

記者查閱,2009年5月北京的成交量為1.53萬套,2010年、2011年5月分別為4007套、5500多套。相比前兩年,今年5月的成交量的確有所放大,并超過2009年的二分之一。或許正是基于此,許多人驚呼:“北京樓市回暖了。”

然而,北京房協對此并不認可。“這并不屬于房市回暖。”北京房協秘書長陳志公開反駁說,樓市是否回暖,除了看成交量單項指標外,還要看投資、價格、資金和收益以及土地及生產量指標。北京房協認為,5月北京樓市成交量上升,“只不過是開發商降價換量的結果”。

北京房協為此發布的在售樓盤價格監測報告也稱,今年以來,北京有110多個樓盤采取降價策略,占全部在售項目30%以上。該報告說,順義的魯能7號院上市每平方米1萬元,低于周邊項目20%;大興的中信城項目,成交價為每平方米1.9萬元,較周邊下降18%;房山的徜徉集項目成交價為1.2萬元,下降15%;其它項目都有10%左右的降幅。

本報記者兵分幾路實地調查發現,在北京的一些小戶型、低總價的商品房項目,降價促銷加速成交量的上漲。記者采訪到的通州的金隅花石匠樓盤是個好的例證:4月該樓盤價為1.47萬元,成交5套,4月底降至1.28萬元,5月的成交量劇增至54套,增長超過10倍。

不僅如此,今年以來大興線沿線樓盤,昌平、房山、通州區域的樓盤,價格下行較為明顯。如,大興區南四環至五環之間的理想家園,最新一期的房價為元/平方米,與前面兩期相比,低了2000元/平方米。

東四環的情況也差不多。位于東四環的逸翠尚府房價在3萬元/平方米左右,“這低于附近的二手房價。”多家中介代理向記者證實。

可否持續?

開發商降價換來了成交量的上升,而成交量的上升也反過來帶動了房價上漲。

北京市房地產交易管理網上的數據顯示,6月上旬(1-10日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為6149套,與5月上旬的網簽量相比上漲了10.3%。與此同時,商品住宅成交均價為元/平米,與5月相比小幅上漲2%。

業內人士預計,6月北京樓市成交仍將保持穩中有升的態勢。中原市場研究部預計,6月北京有33個項目開盤,成交量呈穩增趨勢。“市場會釋放一定的購買力。”中國房地產學會副會長陳國強(微博)分析。

北京房協數據顯示,近期北京有近20個項目即將上市,可提供5000多套房源,此外庫存還有6萬套。“北京樓市好轉趨勢還會延續,但時間長短不好說。”某中介置業顧問潘萬里說。

地產專家顧海波認為,目前,相對寬松的貨幣環境,一定程度上會緩解開發商資金壓力,刺激購房者入市。“眼下購房貸款需求強勁,在貸款利率方面有大的折扣。”顧海波說,這會刺激剛需買房。

由于銀行對首套房貸松動,首套8.5折陣營擴大,剛需購房族能得到一些實在的優惠,有助于成交量的繼續回升。“由于信貸政策持續微調,6月份北京樓市成交量將繼續維持上行趨勢。”張大偉說,這在一定程度上會緩解開發商資金壓力,刺激購房者入市。

但是,到目前為止,北京的樓市調控并沒有出現松動的跡象。另外,北京市住建委對商品房銷售許可證報價仍然卡得很嚴格,開發商漲價很難。“僅從北京市住建委態度看,沒有改變限購紅線和調控目標的任何跡象。”多家開發商向媒體表示。

記者也注意到,對于規避限購,北京住建委最近下發通知,要求購房資格初審后將信息發送市人力社保局核驗,未能通過核驗的不予辦理購房手續,并將追責、處罰。

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