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武漢樓市成交量逼近歷史最高點

標簽 報價 2011年 庫存 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

武漢市房管局最新公布的數據顯示,今年1~10月,武漢新建住宅累計成交量已達10.77萬套,距離歷史成交最高點――2009年的12萬套,只有一步之遙。“限購”、“限貸”政策沒有發生變化,武漢樓市成交量為何迫近歷史高位?到底是什么人在買房?后市又將如何呢?

創新高!并非都是統計口徑擴大的“功勞”

1~10月銷售10.77萬套、全年可能接近13萬套的成交量,是什么概念?

據武漢房管局統計,2007年全市新房成交量在11.2萬套,2008年為5.1萬套,2009年為12萬套,2010年為11.3萬套,2011年為10.8萬套。從歷史數據可以看出,每逢調控年,成交量都會出現下降,如宏觀調控最緊的2008年、武漢執行限購的2011年。正因如此,在調控依然嚴厲的2012年,僅僅前10個月的成交量就可比前一年,且全年還將創出新高,這一現象令人關注。

值得注意的是,2007年武漢房產成交統計范圍,只包括7個主城區和黃陂、東西湖,2010年開始,武漢加入統計江夏區,2011年則是7個主城區+6個遠城區全口徑統計。由于統計范圍擴大,今年成交量放大似乎有統計“功勞”。但事實并非如此。對比2009年,今年1~10月,即便剔除蔡甸、新洲、漢南等遠城區,武漢樓市成交量也達9.5萬套,按月均成交量算,同樣超過樓市火爆的2007年,成為歷史第2高。

誰在買?積攢的客戶+拆遷戶+換房

今年,武漢“限購”政策沒有發生改變,到底是誰在買房?“等不及了,明年底就要結婚。”在漢陽四新某樓盤現場,正在看房的市民左先生告訴記者,去年就想買,看中漢陽三環外一樓盤,單價6800元。觀望一年,現在位置更好的四新樓盤只賣6300元,價位還比較合適,自己就出手了。

左先生只是近期購房人的一個縮影。在南湖、四新、白沙洲、后湖等最適合剛需置業樓盤的售樓部,幾乎全是“兩老帶兩新”看房組合。“我們至少五成客戶都是準備結婚的剛需。”后湖一樓盤營銷總監告訴記者,去年他們3個月收集500組認籌,但今年1個月就能收集300多組。

武漢市房管局公布的數字也顯示,今年10月,武漢90平方米以下商品房成交5415套,占比高達41.66%。而購買這種戶型的客戶,以剛需為主。

不僅是積累的剛需在釋放,由于舊城改造催生的需求也不容忽視。“購買此地塊,必須配建3000套限價房,用于安置××工程拆遷戶。”這是目前武漢土地出讓市場最常見的情景。今年,武漢相繼有近10個城中村改造,按每村500戶算,購房需求就相當龐大。

此外,一部分改善性群體也開始入市。

為啥買?價格降了+降息影響

現在房價高嗎?“不便宜!”近日,記者在武漢多個售樓部詢問購房人,對于當前房價,不少人仍異口同聲。

不過,今年10月,武漢新房均價為6361.64元/平方米,同比下降1.92%,這是今年4月以來,連續第6個月同比下降。對比2005~2010年,武漢均價年均30%的漲幅,房價“止漲”已成事實。

與此同時,在當前武漢幾個置業熱門區域,幾乎都有“殺價”樓盤出現。如漢陽王家灣,去年新項目報價都接近1萬/平方米,但今年一個項目入市均價還不足7000元;去年白沙洲片區某樓盤6800元入市,被稱為地板價,但今年一個新項目的均價定在6300元。在競爭最為激烈的漢陽四新片區(2環內),起價更是不斷探底,最低甚至已不足5700元。

以三環外某區域為例,前年某開發商在該區域開盤一個項目,定價超過7200元/平方米,幾乎賣不動,開發商甚至已將售樓部撤銷。今年,該開發商在同區域重新開盤一個項目,均價只有6500元,當天就賣出七成房源。“這說明只要降價到位,需求還是有的。”該開發商對記者感慨。

不僅如此,今年7月、8月央行連續2次降息,降低購房貸款成本,也影響了樓市成交。

后市呢?樓市并未“雞犬升天”

武漢樓市成交量,或將創下新高;而近期110家上市房地產企業公布報告顯示,房企前3季度共實現營業收入2626億元,同比增長19%,不少開發商甚至已經完成全年銷售任務。這是否意味著房地產的春天來了?

“看到別人吃肉,不代表自己就飽。”中指院(華中)研究副總監李國政笑稱。

記者了解,武漢雖然整體銷量大,但以今年10月份為例,全市24個開盤項目,累計推出房源6724套,開盤當天銷售率仍維持在55%的較低水平。其中,銷售率超過九成的只有3個,有7個項目銷售率甚至不足三成。

與此同時,今年以來,武漢銷量前十的樓盤,約占全市總銷量的20%,如9月份前十樓盤銷量總計1836套,而全市一共才賣房套。對比武漢目前200多個在售樓盤,意味著95%的項目,只能“分割”剩余8成項目。

不僅樓市“冷熱不均”,再看看今年上半年武漢銷售最好的樓盤,均價只有5420元,而排名前十的樓盤,最高單價才8380元。這說明,賣得好的樓盤,都是價格較低的,市場雖然銷量恢復,但遠沒有到任何房源都能“雞犬升天”的地步。

另外,據武漢市房管局公布的數字顯示,今年雖然銷量大,但增長更快的是庫存,僅1~9月武漢就新增供應2.7萬套住房,沒有賣出。庫存壓力,仍舊是懸在開發商頭上的利劍。

如果剛性需求持續爆發,重新掌握主動權的開發商是否會調整價格?

“今年之所以需求量猛增,源于積壓兩年的剛需開始釋放,但這一波需求消化完畢,重新積累又需要大量時間。”李國政認為,對于開發商來說,相比漲價更重要的是抓住這波需求。

湖北省房地產學會專家委員葉學平也認為,如果當前的價格得到市場認可,成交量能維持在合理水平,房價進一步下行的動力會比較弱,而房價保持穩定,也是各方面都愿意看到的結果。

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住建部部長姜偉新:堅持房地產市場調控政策不放松

據新華社電黨的十八大新聞中心12日下午在梅地亞中心舉行第四場記者招待會。住房和城鄉建設部部長、黨組書記姜偉新說,我們將堅持政府調控和市場調節相結合,加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系,促進房地產市場平穩健康發展,加快保障性安居工程建設,進一步加大農村危房改造力度,努力實現城鄉居民住有所居。

他還強調要繼續加強保障房建設資金管理,并堅持房地產市場調控政策不放松。

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