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貴陽樓市拒戴成交量暴漲“高帽”

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

2675%!這是中國指數研究院發布的貴陽春節期間成交量的同比漲幅,位居全國主要城市首位。貴陽樓市曾在去年飽受高庫存風險的質疑,如今蛇年伊始再度因畸高的數據引來關注,被看作房地產市場“高燒”的典型。

中國證券報記者實地調研發現,貴陽樓市近期并沒有出現明顯波動,當地開發商和業內人士均表示返鄉置業、基數較低等因素刺激春節成交量同比有所增加,不過漲幅不可能達到26倍。

畸高數據夸大交易熱度

“26倍的數據是不可能的”,長期從事貴陽房地產市場研究的宗美國際顧問總經理張楊非常肯定地對記者表示,“貴陽樓市可以比喻成‘了不起的正常人’,不過前提是‘正常人’。”

日前,中國指數研究院發布了一份主要城市春節期間交易數據情報,在被監測的27個城市中,16個城市的成交量漲幅超過一倍。貴陽是其中漲幅最大的城市,2月9日-15日成交247套,成交面積2.22萬平方米,較去年春節期間的0.08萬平方米同比增加26.75倍。

近期,全國主要城市房地產市場出現升溫,許多機構猜測樓市調控政策將會加碼,在蛇年首個交易日,公積金政策收緊的消息就重創房地產板塊。而這份數據出爐后,貴陽樓市的同比數據被看成是房地產市場大幅升溫的又一佐證。

貴州鴻宇世紀文化傳媒有限公司執行總監羅澤廣指出:“對于房地產市場來說,用春節一周假期的數據進行同比并沒有趨勢性的意義。”羅澤廣介紹,花果園和未來方舟是目前貴陽市最大的兩個樓盤,其中去年春節時,恰好是花果園推盤的空檔期,新盤是于2012年3月才推出,而未來方舟是2012年3月9日正式開盤。也就是說,兩個春節假期的商品房供應量存在巨大差異,會導致同比基數偏低。

通過走訪主要樓盤,中國證券報記者發現,26倍的同比數據存在較大的“水分”,夸大了目前貴州樓市的熱度。

實際上,今年春節期間成交套數遠高于報告提及的247套。宗美國際顧問張楊介紹,通過春節期間“踩盤”了解,未來方舟每日簽約數大概40多套,總成交約300多套;花果園的成交套數也在300-400之間。“在實際銷售過程中,認購、簽約、備案等流程會存在一些間隔時間,所以很難統計春節期間的確切成交量,不過肯定會高于247套。”

而2012年春節期間的基數“水分”更大,0.08萬平方米意味著貴州市7天內只銷售了約10套商品房。花果園項目的一位銷售負責人介紹,雖然去年年初在售房源不多,不過1月份依然成交1097套,相當于日均銷售35套。

據筑房網貴陽市商品房實時簽約數據顯示,2月9日至2月15日,貴陽市共計售出商品房462套,銷售數量與去年春節長假相比增加2.64倍。此外,2012年1月份成交前三名樓盤分別為花果園、一鳴寬城國際和黔靈山國際山莊,成交套數合計2168套,成交金額7.95億元;2013年1月份成交前三名樓盤分別為花果園、未來方舟和綠地伊頓公寓,成交套數合計4818套,成交金額19.98億元。從以上兩組數據對比來看,雖然貴陽樓市成交量今年年初實現了同比翻番,不過增幅遠遠低于26倍的水平。

“低燒”格局料將延續

2月20日10點,號稱全國第一大盤的花果園售樓處門前已經停滿了百余輛汽車,記者剛下出租車,就有售樓員迎上來詢問是否來看房。步入一層大廳,映入眼簾的場面更是熱鬧,沙盤前、休息區、簽約區擠滿了看房者,粗略計算有一千余人,人聲鼎沸的景象讓花果園1.2萬平方米的售樓中心都顯得有些擁擠。看完樣板間之后,售樓員張女士領著記者穿行半晌,才在休息區找到座位。據她介紹,花果園目前僅售樓員就多達1000多人,每天簽約上百套并不稀奇。

在未來方舟的售樓處,看房者沒有花果園那么多,不過依然有近200人。大廳中央擺放著8臺可以查詢剩余房源情況的電腦,數十名售樓員穿梭其間,不停的記錄著房源號碼和價格

盡管這些樓盤的銷售景象十分熱鬧,不過當地房地產業人士介紹,由于有許多大盤項目壓制,貴州樓市目前只是處于供需兩旺的格局,價格和成交量要比京滬深等一線城市更加穩定。

中天城投()一位高管表示,該公司開發的未來方舟開盤以來,已經陸續推出了多套房源,目前售出套左右,比例約為85%。雖然銷售情況比較理想,不過未來方舟價格變化不大,2012年3月時的均價為3800元/平方米,而目前售價在4000元/平方米-4400元/平方米。這位高管坦言:“如果考慮公共設施建設因素,目前的售價是略低于綜合成本的。不過樓盤體量較大,隨著后期配套設施逐漸完善,通過價格上漲獲得長期收益。”

目前,花果園、未來方舟等大盤項目已經占據了3000元/平方米-6000元/平方米的市場空間。由于政府規劃和自身資金運作的需要,這些項目都縮短了開發周期,在保證商品房供應的同時,也穩定了房地產市場的價格。例如,總建筑面積720萬平方米的未來方舟預計2017年基本建成,會展城項目從拿地到如今臨近交付使用只用了18個月。

貴州鴻宇世紀文化傳媒有限公司執行總監羅澤廣介紹,“近幾年房地產市場需求比較穩定,2011年大概600萬平方米、2012年700萬平方米。而在供給方面,在售商品房面積維持在1000萬平方米多一點。”

返鄉置業成購買主力

在貴陽市各大樓盤,返鄉置業成了蛇年伊始營銷的主角。記者了解到,花果園、未來方舟等10多個樓盤春節期間“不打烊”,都市陽光、鳳凰棲、美成新都等樓盤選擇在春節前開盤。與此同時,開發商制定了春節期間的促銷策略,花果園在房源原價基礎上優惠200元/平方米,未來方舟針對返鄉置業的客戶推出了報銷往返機票的活動。

宗美國際顧問總經理張楊指出:“貴州是全國的勞務輸出大省,每當春節臨近,都會有大批的務工人員從一、二線城市返鄉過年。2012年年底到今年年初,一線城市房價出現了明顯的上漲,而貴陽市平均房價一直保持在4600元/平方米左右。不少返鄉者會選擇在貴陽置業。”

實際上,貴陽市的返鄉置業現象并不是個例,中國指數研究院發布的主要城市春節期間交易數據情報顯示,成交套數超過100套的多數來自勞務輸出較多的省份,例如合肥、南充、昆明和長沙等。而作為一線城市的深圳市只成交1套,成交面積同比下降92%。

不過,貴陽市房地產市場大打返鄉置業牌,對于銷售的促進作用并不大。貴陽市商品房實時簽約數據顯示,花果園春節期間的日均銷售套數低于1月份的平均水平。優品城邦置業顧問介紹,在1月份前后的這段時間,過來了解樓盤詳情的有一部分返鄉置業客戶,但多數處于觀望階段,實際進行購買的并不多。

實際上,貴陽樓市看重返鄉置業人群,反映出的是對市場多元化的渴求。以未來方舟項目為例,購房者中,貴陽當地、貴州省內各占45%,省外客戶約為10%。一位貴陽大盤項目的銷售負責人介紹,公司已經在重慶、成都等地著手開設銷售中心,開拓省外市場成為了促進銷售的新渠道。當地業內人士介紹,貴陽市2012年底商品房庫存約為500萬平方米,今年還將有至少700萬平方米新增在售面積,房地產市場整體的去庫存壓力仍然很大。

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