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審慎應對房地產抵押信貸風險

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

[王建忠]

《房地產抵押估價指導意見》(以下簡稱《意見》)已于3月起施行。《意見》對房地產抵押估價行為的規范起到了積極的推進作用。例如在原《房地產估價規范》的基礎上對“抵押價值”的內涵作了進一步的明確;要求房地產抵押估價報告向估價報告使用者提示房地產抵押價值的影響分析,提示可能產生的房地產信貸風險關注點,提示合理使用評估價值和需要進行再評估的提示等;并且要求估價報告應有估價對象的變現能力分析是相當好的。但是也還存在著易于忽視不利于銀行控制信貸風險的一些隱患,需要審慎應對。

比如,《意見》中的“應當”從合理性來講大部分應為必須,但都“解釋”為“必須”有違常規,雖然提高了嚴格的等第,有的適得其反,反而會影響抵押評估的質量,增加銀行信貸的風險。有的對估價師而言當屬“應當知悉”的責任免責為“知悉”;明確了銀行要為提供資料的完整性等負責,但其前提提供資料的要求責任卻未明確;由于用詞欠嚴密,對抵押估價行為的約束不盡合理,會直接影響到抵押估價報告的質量,危及貸款的安全性。為規避風險,銀行可以在與估價機構簽訂的整體委托合同中以《意見》為背景迭加內容,進行彌補,逐項予以明確。

當然,制定《意見》的意義不應限于防范房地產信貸風險,因為抵押估價所確定的抵押價值,起的是抵押擔保作用,貸款的用途并沒有限于房地產信貸。抵押貸款的目的在于構筑抵而不漏,押而不死的防范體系,保證銀行資金的“流動性、安全性、盈利性”要求。

由于抵押估價的質量直接影響到銀行抵押貸款實質性的風險度,銀行應當系統地分析《意見》頒布實施以后的風險變化、轉移的特征,完善抵押貸款的風險管理與防范體系。這方面涉及問題較多,但抓住兩個主要矛盾,一切均易迎刃而解。

首先,確定抵押價值必須緊緊地抓住權利人對抵押估價對象所擁有的權利價值,這個權利價值必須是依附于對象本質之上的價值。比如對于評估難度較大的在建工程的抵押價值估價,如果抓住這條,一切解決起來都會比較方便,當然依托必要的專業基礎知識仍然不失為前提之一。

其次,根據連續性原理系統完整地控制抵押貸款(含抵押估價)的各個環節,必要時還可以逆向思維進行反證。比如在建工程抵押價值,實質上就是假想的被處分時受讓者的托盤價值。運用連續性原理,不難發現一些結合部的間斷點,過程中的過渡界面等處的風險問題,可以全面系統地構筑防范體系,設定嚴密的操作規程。

作為為銀行抵押估價的機構,要將抵押估價和相關的貸款風險有機緊密地聯系起來,必須通盤地為貸款銀行(債權人)考慮。確保估價質量,防范風險,提高銀行資產的質量,估價機構責無旁貸。一個良好的抵押貸款,包括恰當的評估,合理的定價,相對于信用貸款其風險系數可以降低50%左右。對于抵押正可謂是最踏實、最安全的;如不能抵而不漏也是最虛的、最不安全的,關鍵在于如何運作!因此對估價機構的要求可通過競爭性委托的途徑有效甄別選取為宜。

另外,對較復雜的抵押貸款項目或是銀團抵押貸款項目可以開展全期抵押評估。它需要明確貸款銀行的動態權益,以及權益、時差下的抵押貸款率等概念,用以替代簡便但尚欠全面的貸款成數的概念,從而清晰地了解抵押貸款風險期內銀行權益(貸款本金、欠息、罰息等)與抵押擔保物之間的架構關系。即抵押貸款率和貸款抵押率等問題,并以謹慎原則處理復雜情況下,抵押評估時點域中的全期抵押的風險可能問題,可以最有效地把握抵押擔保的風險度。

貸后資金的封閉監管則是保證銀行信貸資金安全性、定向流動、保證盈利收益的強有力措施。這方面的理論與實務已趨成熟,并有專業的咨詢公司可予支撐。而封閉式監管是限制諸如房地產信貸中,在建工程抵押貸款“抽血他獻”,用于貸款項目之外融資的行為,防止信貸風險十分有效的措施。

對于重要的、復雜的、高額的抵押貸款項目,完全可以通過全期抵押評估(無窮時點)的連續性分析和信貸資金的監管措施來實現抵押貸款的各項主要目標。

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