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房地產信貸政策難言放松

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

樓市的敏感出人意料。

央行日前僅僅是在降息之后的例行特急文件中重申,個人住房貸款利率浮動區間下限保持基準利率0.7倍不變,樓市便在過度解讀中迅速作出了超乎尋常的反應:據媒體報道,杭州、深圳、上海、南京等地重現千人購房,或開盤基本售罄的火爆場景,聞之讓人心驚;而以招商地產()、保利地產()為龍頭的一批地產股,今年以來不僅一直運行在上升通道中,走勢強于大盤,降息以及央行重提7折房貸利率后,地產股更是頻頻創出此輪反彈新高。不少市場人士認為,樓市的政策底已經探明,新一輪房價上漲呼之欲出。

市場的反應究竟是先知先覺,還是過于樂觀,或者純粹是開發商別有用心的炒作?很多人在揣摩央行貨幣政策意圖、研究央行為什么在當下這個敏感時點要“特急”發文的同時,也試圖從央行此舉中,嗅出中央對于樓市調控政策,特別是樓市信貸政策方面的態度。在他們看來,只要信貸政策放松,房價必將迎來一輪報復性上漲。

似乎沒有讓這些人過于失望,日前有媒體報道稱,監管部門正在醞釀出臺“穩增長”的具體信貸措施,其中就有“房地產貸款方面或將支持中低價位和中小套型的住房貸款”的傳聞。更有媒體渲染,國務院要求支持剛需購房,有關方面要盡快落實利率優惠、降低首付比例、減免相關稅費等政策。難道中央真的要用松動樓市信貸政策的辦法,為“穩增長”護航?

當“揚州獎勵購買成品房”的微調政策未被叫停、市場由此對樓市調控政策可望松綁充滿遐想時,住建部新聞發言人曾專門就此重申,“堅持房地產市場調控政策不動搖”。而從目前有關部門視限購政策為各地微調政策不能逾越的紅線的堅定態度看,各地樓市政策雖然微調頻頻,但中央的樓市調控政策并未出現轉向。

既然樓市政策并未轉向,那么,信貸政策又會怎樣呢?

從中央的樓市調控政策角度看,實施更加嚴格的差別化住房信貸政策,是國務院確定的關于房地產調控的重要方針政策之一。而這個差別化,央行的解釋是“在信貸實行總量管理前提下的差別化”。這就意味著,如果信貸總量是收緊或偏緊的話,那么,商業銀行在房地產信貸方面的支持力度,將直接取決于或受制于其流動性狀況。而且央行降息也好,重提7折房貸利率也好,這些政策措施都跟嚴格執行差別化房貸政策并不矛盾。既然中央從未提出要取消差別化住房信貸政策,既然貨幣增速與經濟增長需求基本適應,那么,那些期待信貸松動,進而向樓市輸血,推動房價上漲的想法在當前信貸環境下只能是一廂情愿。

從貨幣政策角度看,雖然今年以來央行已先后降息一次、下調存款準備金率兩次,同時輔之以頻繁的正、逆回購公開市場操作,但這些預調微調操作,并非是央行貨幣政策從穩健轉向寬松的信號,也不表明貨幣政策工具的組合使用是針對樓市而來。恰恰相反,央行每一次出手,都是根據宏觀調控目標和實體經濟信貸需求情況以及商業銀行流動性狀況的相機決策。

從商業銀行角度看,無論是銀監會對二套房貸與首套房貸給予同樣風險權重,還是央行重提7折房貸利率,中央銀行和監管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監管。從商業銀行的實際情況看,雖然首套房貸和二套房貸的風險權重相當,可以激發商業銀行擴大二套房貸占比的沖動,但在國家對房地產調控政策沒有改變,特別是對于二套房的首付比例和利率上調幅度沒有改變的情況下,二套房貸實質性放松的可能性很小。同樣,央行雖然重提7折房貸利率,廣東某小型銀行也在降息當晚就“率先”表示“個人住房貸款利率浮動區間的下限為基準利率的0.7倍”,但客戶要享受該行7折利率優惠,必須滿足“購買首套自住普通住房且套型建筑面積90平方米及以下,同時滿足我行個人金融授信條件和綜合評分標準”。可見,條件相當苛刻。而事實上,目前其他各商業銀行最低房貸利率優惠仍維持在8.5折水平,是否給7折,既要看銀行自身資金狀況,也取決于整體流動性狀況。

其實,即便“房地產貸款方面或將支持中低價位和中小套型的住房貸款”的政策得到兌現,如果限購政策不取消或者不適當放松,目前的信貸政策所能支持的也只能是保障房、廉租房、公租房項目的貸款以及低收入人群和剛需購房人群等的真實購房需求,而非投機性購房需求。何況,為了穩增長,通過松動房地產信貸的辦法點燃房價上漲之火,雖然能收獲短期的經濟增長,但中國經濟或將在未來為房價泡沫破滅付出更大代價。

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