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“富爸爸”鼎力相助京投銀泰百億京城奪地

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

歲末年初,高潮迭起的北京土地市場,亦不缺乏故事。

1月22日,在大本營京城近年來鮮有動作的京投銀泰()股份有限公司(.SH),攜旗下全資子公司北京京投置地房地產有限公司(下稱“京投置地”)聯合大股東北京市基礎設施投資有限公司(下稱“京投公司”)力挫保利地產()、首開集團及方興地產等“國字頭”群雄,砸下47億元,將昌平區東小口鎮住宅混合公建用地(配建公共租賃住房)收入囊中。

屢戰屢勝。就在短短的4天前,“京投系”力壓方興地產、龍湖地產等房企大鱷,斥資46.5億元,將今年以來的京城熱點土地海淀區玉淵潭鄉F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地收至麾下。一周之內,兩次出手,閃電拿地,耗資近百億,這在京投銀泰的歷史上絕無僅有;也在北京土地市場上較為罕見。

不鳴則已,一鳴驚人。以“黑馬”姿態現身的京投銀泰已被放在顯微鏡下觀察。

截至去年三季度末,總資產不足150億元的京投銀泰,資金缺口40多億元的地產企業,為什么有能力蛇吞百億元的土地?

原來,京投銀泰有一個富爸爸,借一級土地開發的便利,并提供資金方面的支持,最終助力京投銀泰在土地市場上獲勝。

緊急拋售6項目股權

在豪強爭鋒的北京土地市場,包括京投銀泰在內的中小房企,此前拿地只不過是在玩小打小鬧的“游戲”。

據時代周報記者了解,2010年,京投置地曾傍上“大款”萬科聯合拿地,并獲得了房山長陽兩宗地,價格均不足10億元;2011年9日,則再度攜萬科及其大股東出手,耗資33.51億元一舉將郭公莊地塊奪下。

沉寂了一年多后,再次卷土重來。自北京國土資源整理儲備中心宣布出讓“玉淵潭地塊”、“東小口地塊”后,北京舉行的每一場土地出讓中,“京投系”的人幾乎逢場必到,以觀察土地走勢及競爭對手的實力及“玩法”。

而在此前,覬覦上述兩宗地塊已久的京投銀泰就已做了充分的準備,并于2012年下半年開始,陸續出讓北京以外項目的股權,以回籠拿地所需資金。“2012年確實是公司的戰略調整年。”京投銀泰董秘鄧志高在接受時代周報記者采訪時表示,通過項目轉讓,確定以北京為中心,建立軌道物業開發為特色的核心競爭力。

截至目前,京投銀泰已處理了6個北京以外項目的股權,共計獲得12.6億元的資金,僅在去年12月31日當天就處置了2個項目的部分股權。

拋售項目回籠的資金,對于百億元級土地來說仍是“杯水車薪”。因此,京投銀泰的第二大股東,中國銀泰已將其占總股本24.83%的無限售流通股股票悉數質押給了交通銀行()股份有限公司北京海淀支行,用作取得貸款

京投銀泰的大股東亦鼎力相助。京投銀泰披露,“玉淵潭地塊”中,第一大股東京投公司持有該項目49%股權,其余歸京投置地;“東小口地塊”亦做了這樣的股權安排。

當然,北京國土局以投標方式出讓,客觀上也給予了“京投系”機會。在兩宗地塊出讓中,京投系并非出價最高,但最終雙雙得手。對此,蘭德咨詢總裁宋延慶認為,前段時間,因“城頭變幻地王旗”引起了市場的極大關注,因此,采取投標方式出讓,更能防止高溢價地王頻繁出現。

北京土地整理儲備中心相關負責人在接受采訪時也說:對于地塊以何種方式出讓,北京國土局是根據市場情況、地塊的基本情況來確定是通過招標還是掛牌的方式出讓的。

從激烈的競爭中勝出,最終還是取決于實力。“這兩個地塊不是一般的地鐵上蓋,而是地鐵車輛段上蓋項目。”鄧志高稱,如此復雜的工程,需要多年的施工經驗、過硬的設計才能勝任,“這幾年,京投陸續參與軌道上蓋物業的開發,積累了豐富的經驗。”但也有業內人士指出,在這方面,首開的經驗也不缺乏。為什么惟獨只有京投銀泰中標呢?

大股東鼎力相助

盡管如愿獲得兩宗熱點土地,但也引來了市場的各種質疑。

據公開資料顯示,截至2012年三季度末,京投銀泰的總資產不過150億元,且凈虧損高達1.89億元,資產負債率高達84%,遠高于行業平均水平(70%左右);而短期借款高達27.4億元,一年內到期的非流動負債17.42億元,而持有貨幣資金只有5.1億元,也就是說當季資金缺口近40億元。

資金缺口如此大的中小公司,是如何從群雄中“脫穎而出”的?未來又將如何撬動百億元項目的開發?

其實,京投銀泰“蛇吞象”式的激進拿地,原來是京投銀泰背靠著一個富爸爸,背后隱藏的是大股東京投公司。早在2009年3月,京投銀泰向京投公司和中國銀泰投資有限公司非公開發行萬股后,京投公司持有上市公司29.81%的股權,成為京投銀泰的控股股東。

而于2003年由北京市地鐵集團改組而成的京投公司,經過6年多的發展,其資產就從百億元躍至千億元,業務包括軌道交通沿線土地一級、二級開發、高速鐵路投資、城中村改造和信息基礎設施等相關領域。

而據時代周報記者多方了解,上述兩宗地塊的一級開發商均為京投公司。因此,雖然此次購地款接近百億元,但一級開發商的土地補償金就高達59億元,也就是說,京投系聯合體再投入34.5億元即可奪得84.6萬平方米的優質地塊。

在去年5月,京投銀泰就與大股東京投公司簽署協議,計劃組成聯合體或其他合作方式參與開發地塊的競標,京投公司為項目公司提供股東借款以支付部分或全部土地價款,京投銀泰則主導項目公司的經營管理。此外,京投公司還可以不超過12%的年利率向京投銀泰提供借款,用于補充公司流動資金。

而據京投公司官網顯示,其融資渠道主要為發債,2009年至今,已發行短期融資券和中期票據共計15次,融資400億元,融資成本僅在5%左右。其實,近年來,京投銀泰與大股東資金往來甚為密切。2010年,京投公司向京投銀泰提供委托貸款24億元;2011年,京投公司向京投銀泰累計提供借款11.73億元;2012年上半年,京投公司再次向京投銀泰提供委托貸款8.1億元。

正因為有大股東撐腰,京投銀泰才在群雄逐鹿中勝出。

(張悅燃)

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