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地產私募基金成房地產融資最佳途徑?

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

隨著資金壓力的加大,房地產商不得不尋求多元化的融資方式推動市場的發展。不少房地產商選擇由以銀行信貸等為代表的間接融資方式向以證券融資為代表的直接融資方式轉變,由依靠銀行、信托等金融機構的橫向融資向依靠專業的房地產基金轉變。房地產私募基金也越來越多地進入人們的視線。

■見習記者付常銀

我國地產私募基金發展迅速

隨著資金壓力的加大,房地產商不得不尋求多元化的融資方式推動市場的發展。不少房地產商選擇由以銀行信貸等為代表的間接融資方式向以證券融資為代表的直接融資方式轉變,由依靠銀行、信托等金融機構的橫向融資向依靠專業的房地產基金轉變。房地產私募基金也越來越多地進入人們的視線。

據戴德梁行的數據,2010年中國大陸出現了近30只房地產投資基金,總規模達500多億元人民幣,其中以地產私募基金為主。以2010年數據為基數,今年我國的地產私募規模將維持在600億-700億元之間。目前正在運作的地產私募基金有10余只。

相對于其他基金運作模式,盡管地產私募基金存在投資周期長等經營風險,但是對房地產行業的結構調整與本行業基金的自我培育有益,這吸引了一些投資者。

據了解,國內多個地產私募基金除了投資住宅開發項目,還進入了商業地產開發和物業持有、城市綜合體開發、綠色建筑領域等。這些基金可以成為綜合的股權投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費用以及超額利潤分成。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受中國經濟時報記者采訪時認為,地產私募基金興起的背后有兩股推動力,一方面,在通脹情況下,社會融資壓力逐漸增加,銀行信貸減縮迫使房地產行業拓展融資渠道,地產私募應運而生;另一方面,我國的社會融資渠道逐漸拓寬,民間投資熱情增加,地產私募的運營模式相對安全,致使地產私募大量增加。

在我國,地產私募基金尚處于起步階段,在發展中會面臨一系列問題。比如政府出臺的政策規范的限制與約束、投資者和基金管理人之間理念的沖突、管理團隊的不專業。

殷旭飛在接受本報記者采訪時說:“當前地產私募面臨的問題主要集中在市場波動方面,由于私募對盈利空間要求有一定的期望,所以導致私募運作受到樓市發展影響程度高,難以具有長期投資效用。”

私募成房地產融資最佳途徑ς芽

9月16日,國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地產金融高峰論壇時指出:“私募股權基金有望成為房企融資的最佳途徑。但在融資與運營上,仍然處于起步階段。”

北京中原地產三級市場研究部總監張大偉在接受中國經濟時報記者采訪時說:“受調控政策影響,現在房地產的資金比較短缺,銷售前景短期內也不會好轉。地產私募股權基金為房地產市場融資提供了良好途徑。但是,地產私募基金能提供給房地產的資金數額有限,一般是中小企業的選擇,而大型企業一般不會選擇通過地產私募基金的方式融資。目前我國對地產私募資金的定義和歸類不甚完善,地產私募基金的資金回報率不是太高,且具有不確定性,也在一定程度上影響了地產私募資金的發展。”

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受中國經濟時報記者采訪時認為:“在中國房地產市場,公募資金的形式還沒有充分的發展,私募基金更是處于剛剛起步的階段,現在說其將成為中國房地產融資的最佳途徑還為時過早。房地產基金的作用說白了就是實現投資者和開發者的分離,將募集來的資金通過統一的管理,然后經過專業投資人進行投資,實現效率的最大化。目前中國市場股市融資、債券融資多一點,現在仍不可以否定銀行資金在中國房地產市場融資中的重要作用。但仍然提倡多元化的融資方式。”

匯力基金和匯力房地產開發有限公司副總裁羅萬里先生在接受媒體采訪時認為,融資策略的制定,有融資成本、周期、風險和利益等多重考量。不同企業,在不同發展時期,其最佳的融資策略是不同的,必須與企業的實際情況緊密結合才能制定成功,很難一概而論。如果企業非常需要,并且能夠充分利用這些優點,那么通過房地產私募基金融資不失為最佳策略。

中國房地產未來的融資方式

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受中國經濟時報記者采訪時說:“事實上,自2011年2月份開始,隨著銀行信貸的大幅減縮,房地產行業體現出強大的融資能力,其中,自籌資金、民間融資、海外融資、信托融資、地產私募促使今年上半年房地產行業資金量穩步上升。由此可以預見,我國的房地產融資方式將區域多元化、融資能力增強,隨著城市化進程對房地產行業的支撐作用,預計未來中國房地產的融資渠道將以上述渠道為主,銀行信貸支持將成為保障房建設的主要融資方式。”

據媒體報道,住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹日前表示,房地產企業今后要適時轉型,如高度關注融資,實現從過去的銀行貸款向民間融資,從債權融資到股權融資的兩個轉變。

張大偉在接受本報記者采訪時則認為:“當前中國的房地產獲得資金,除了利用傳統的融資渠道之外,最重要的還在于銷售。做好房地產市場,將房地產銷售價格提上去,將成交量提上去,才可以最可靠地回收資金。中國房地產需要大量的資金投入,單一的融資方式已經不符合現在的市場環境要求。”

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