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地產并購貸款僵局將破

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

地產并購貸款僵局將破

用土地抵押獲取銀行信任

龍飛

編者按

在去年年末銀行推出并購貸款后,大中型房地產商高層言必稱“并購貸款”,中小型開發商則談“二套房貸”,地方積極配合以包括“購房退稅”等各種救市措施。顯然,地產商都和趙本山一樣“不差錢”。大家的目標都很清晰,讓銀行開閘,使企業獲得低谷擴張的機會;讓購房者不再觀望,活躍樓市成交量。但目前來說,要打消銀行和消費者的顧慮,仍然是一個有待觀的問題。

在工商銀行深圳分行會議室長長的會議桌前,一方是5名嚴陣以待的銀行專家,包括風險部經理、房貸部經理、主管并購貸款的負責人等。他們集體面對的是一個面帶微笑、侃侃而談的年輕人。

這位年輕人叫黎弘偉(化名),一家深圳營地產企業的董事長助理。僅在兩個月前,理科出身的他還不懂什么是并購貸款,也不奢望這筆貸款能落在他們頭上,畢竟他們只是一家尚未上市的中型企。

但現在,“從技術上看,這是最后一輪商議了,距離成功僅一步之遙”,不過這一步究竟要走多久,黎弘偉說還不知道。

企業積極銀行審慎

黎弘偉清楚,從去年國家宣布并購貸款出臺后,覬覦此項目的同行不知多少。從一開始,就有人直指這是地產企業自作多情。果真如此?

盡管去年房地產市場冷凍,資產縮水,但大型房企的抗擊風險能力明顯高出一籌。隨之而至的就是2009年的并購沖動。經此一役,萬科的市場份額由2007年的2%上升到2.7%。保利地產也由不足0.7%上升到1.1%。

利用市場波谷,大肆吞并其實早就寫進了這些大鱷的計劃書中。而適時而至的“并購貸款”更像是雪中送炭。潘石屹就曾表示,如果房企能獲得并購貸款,將有利于打開現在僵持的地產局面。

襄王有夢,神女也有心。盡管爭議眾多,銀行也多次表示會對房企的申請加倍小心,但銀行大門并未關上。

2009年1月初,在工商銀行廣東分行與南方聯合產權交易中心的簽約現場中,碧桂園總裁崔健波以及保利地產董秘岳勇均是座上客。現場公布的工行并購貸款儲備客戶名單之中,這些大型房企也榜上有名。

無獨有偶,深圳工行投資銀行部總經理丘遠平也表示,萬科、中海、金地等也將被列入儲備客戶之中。

既然兩情相悅,為何并購貸款卻遲遲未見成功案例?

“首先是技術問題。”與銀行有過數度交手的黎弘偉表示,技術上的不成熟,讓銀行停滯不前。

從銀行的角度講,這類業務屬于投資銀行的業務,銀行必須有足夠的技術才能規避風險。國外銀行將發放并購貸款稱做“危難性投資”,因此嚴格要求從事這樣業務的銀行員工,要具備多年投資銀行工作經驗,甚至要求這些人有從事交易破產方面律師的經歷。在這方面,銀監會也要求商業銀行必須配備專門風險管控團隊,為并購事項把關。而通常大型房企申請的資金量會非常大,而且并購的項目會跨區域。

另一點,上述大型房企基本都是上市公司,證監會的態度也會影響并購的實施。天相投顧地產行業分析師周炯就表示,證監會在實際審核中,尤其是在對導致控股權發生變化的并購行為進行審核時,對運用借貸資金收購可能導致股權結構不穩定、發生爭議的風險加大等問題可能會考慮較多,因此也將更為審慎。

而也有銀行方面的人士告訴記者,目前大約60%的并購案例最后以失敗告終,加上金融危機,地產價格習慣性縮水,地產并購何時開閘仍有待觀察。

來自土地的機會

“之所以我們率先進入技術環節,是由于我們盤子小。”黎弘偉表示,他們公司尚未上市,不受證監會審核監控。另一方面,公司的實力并不弱,他們在深圳的土地儲備量近年來一直處于前列,金地、萬科等全國性房企在深圳儲地量都不如他們。

土地就是資本,盡管去年的房地產調整讓深圳的土地價格下跌了不少,但在銀行眼中,最好的抵押物依然是產權明晰的土地。黎弘偉告訴記者,其實從一開始銀行接受他們的申請,看中的就是他們的土地實力。另一方面,被并購企業的資產也在深圳,對方所掌握的最重要資源也是位于深圳市區的兩塊地皮。從銀行的角度講,他們所面臨的風險并非如想象中的巨大。

“剛開始接觸銀行時,對方并沒有顯示太大的興趣。”黎弘偉的銀行朋友告訴他,并購貸款其實從一開始就向國企傾斜,是國家整合戰略的一部分。朋友干脆對他表示“你們根本沒有機會。”

但黎弘偉回憶說,當時覺得與銀行的關系一直不錯,而且近年來也一直是銀行的優質客戶,加上此次并購機會難得,抱著姑且一試的心態,春節過后,公司遞交了相應的資料。在表示愿意以土地作抵押后,銀行的態度有所轉變。“我想關鍵的問題是,近期深圳房地產市場有趨穩的跡象,土地價格開始回升。”黎事后總結,他們所要求的貸款額度并不高,大概僅在兩億元左右。

抵押問題解決了,但正式批復卻一直未能最后下達。黎弘偉旁敲側擊了解到問題所在,上級銀行是擔心他們通過假并購套取并購貸款。兩個公司成功申請了并購貸款,名義上,兩家公司可以經過財務處理合并為一家開發商,而實際上在內部依然按照兩家公司或兩個項目來各自處理。此后,兩個公司共同分享這筆貸款,或事后再分立成兩家不同的公司各自運作。

對于銀行的假設,黎弘偉頗有幾分無奈,對于資金鏈緊張的房地產企業來說,這的確是很方便的漏洞。他也承認,這個漏洞從技術上很難有效解決。他們唯有再次上報各項資料,并且找到方背景的三方機構為他們作出聲明。

“國情如此,企信用度在銀行眼中一直是第二等級。”牢騷過后黎弘偉還是相當樂觀,“無論從哪個角度講,我們都是并購貸款的優質客戶”。

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