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保利地產信貸調查:中信交行主力輸血

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

2012年三季度末,保利地產流動負債1365億,同比增長34.7%。其中短期借款25億,一年內到期的非流動負債204億。

大肆圈地之下,保利地產成功躍進地產“千億軍團”。保利地產1月14日公告,保利2012年銷售額1018億元,暴漲4成。

笑傲江湖的保利,資金后盾也排成軍隊。包括四大國有銀行和眾多股份制銀行,其中中信銀行和交通銀行是兩大主力,而廣州和北京兩家農商行得以嶄露頭角。更少見的是,招商銀行廣州分行多年以大客戶的身份,成為保利地產的借款人,金額只有六七千萬。

隨著信貸收緊,融資路徑轉向十來家大小信托公司。此外,基金公司也成為保利“補血”的渠道。

“借雞生蛋”的同時,保利的債務壓力陡升至史上最高峰。其資產負債率近幾年維持在80%左右的高位。2012年三季度末,保利地產的流動負債達1364.5億元,其中一年內到期的非流動負債204.38億元,短期借款24.78億元,合計超過貨幣資金的六成。

銀行網絡:中信交行主力,招行欠款

在保利的多條輸血脈絡中,銀行始終舉足輕重。2009年和2010年,凈增銀行貸款分別為59億元和301億元,2011年新增貸款為369億元。多家合作銀行當中,中信銀行、交通銀行和保利的關系顯然更近一層。

2009年,保利從中信銀行獲得3億元貸款。2010年,保利加速跑馬圈地,為之提供“糧草”的銀行團隊擴大為中信、交行、工行、農行、中行,其中中信為其提供28億元貸款,占當年重大貸款合同的21%為最多,其次是交行,與之簽下24億元貸款合同。

“保利集團為交通銀行總行級的大客戶之一,目前交通銀行總行對保利集團地產板塊綜合授信為120億元,已提款100億元。”交行2010年的一份項目計劃書,指出了其與保利作為利益共同體的關系。

而中信銀行在信貸收緊的2011年,依然是保利最給力的支持者,提供貸款累計28億元。“保利和中信銀行的合作則不僅僅是建立在利益基礎之上,保利集團和中信集團之間有著更深的淵源。此前,保利和中信原本是一家。”知情人士透露。

令人意外的是,農商行嶄露頭角。廣州農商行和北京農商行兩家小銀行出現在保利2011年的重大貸款合同名單上,合計與保利簽下35億元貸款合同,占當年保利重大貸款合同金額的25.5%,遠遠超過當年交行、國開行、建行、招行幾家“大銀行”提供的貸款數。

更少見的是,招行廣州分行連續幾年成為保利的“借款人”。2009年至2011年財報顯示,作為保利的客戶,招行占據保利應收總額的最大比例,金額從6000萬至7000萬不等,欠款時間為2-3年。另外,2011年交行廣東省分行也以客戶身份,進入保利應收賬款金額的債務人名單。

這些借款無論對招行還是交行而言,都是九牛一毛,為什么會成為躺在賬面多年的應收賬款?記者致電保利,董秘辦人士表示,相關負責人出差,暫時無法回應。

依賴信托融資,私募基金補充

即使擁有強大的背景,在持續的調控下,保利的銀行融資難度難免加大,借道信托撬開融資大門。

2011年,房地產信托發行登峰造極,保利便是房地產融資的常客之一。

本報曾統計并報道,截至2011年10月,保利成為通過信托融資次數最多的房地產企業,發行的信托計劃達21款,總共合作的信托公司有16家,稱霸業內。據不完全統計,保利通過信托融資規模約有72億-82億。其中,與保利合作的信托公司包括華潤深國投、上國投、中信信托、五礦信托等。

“保利的信托計劃是通過項目所在地的子公司去融資,一般只能用項目去做抵押,而這種貸款方式的融資成本大約在13%-14%。正因為融資以子公司的名義,保利合作的信托公司就比較多,也沒有太穩定的合作對象,有利有弊。”一位不愿透露姓名的知情人士透露。

而在2012年,保利并沒有停止與信托公司的合作,依然是其重要的融資渠道。2012年保利旗下的子公司分別與上海信托、英大信托、華潤信托等開展信托項目合作。

不過,保利并不是所有的信托項目都是到期才清算,2012年5月,保利通過中信信托成立的保利隆勝股權收益權投資集合資金信托計劃進行了清盤,時間提前了2年。

“通常是開發商或項目的財務狀況出現問題,而且有惡化的趨勢,信托公司就會主動要求項目方提前還款或回購而提前清盤。”用益信托分析師岳婷表示。

此外,旗下的基金公司也成為保利實現財務杠桿的工具。2010年6月,保利地產作為主發起人成立了注冊資本為3000萬元信保基金,并持有40%的股權。截至2012年底,其募集的資金總額達100億元。保利董事長宋廣菊曾坦言,相比銀行資金風控體系全抵押、全擔保的嚴苛、繁瑣,私募股權基金的資金很好運用,既不用抵押,又不用擔保。

1364.5億流動債務壓頂

“保利的融資優勢是顯而易見的,但是即便有千萬條融資渠道,保利地產最根本的資金來源還是銷售回籠資金。”一位銀行業內人士表示。

加速邁進千億房企途中,保利近兩年資產負債率維持在80%上下,財務健康狀況不容小覷。

2012年三季度末,保利地產流動負債1364.5億元,同比增長34.7%。其中短期借款24.78億元,一年內到期的非流動負債204.38億元。比年初增加73.17%,增長原因是未來一年內需償還的銀行借款和應付債券增加。

與此同時,保利賬面的貨幣資金僅有356.19億元。盡管比年初增長96.22%,但是拉動這一數據的,除了預售房款,還有很大一部分銀行借款。

目前,保利正在經歷它歷史上的巔峰時期,也是史上債務壓力最大的時期。2012年三季度末負債合計1915.80億元,毫無疑問已經成為保利負債合計的最高值。另外,一年內到期的非流動負責204.38億元,是2011年的兩倍,2010年的5倍。

中航證券指出,房產稅等政策對市場造成沖擊,銀行信貸收緊和宏觀經濟惡化仍影響購房需求。如公司經營效率出現下降,財務問題將浮出水面。

本文來源:理財周報作者:宋佳燕

責任編輯:NF075

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