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“低門檻”分食信托私募基金“輸血”房地產

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

通過信托融資的模式很難滿足所有房地產商的資金需求,而部分企業將目光投向了私募基金。而第三方理財機構在下半年的發展提速,也帶熱私募基金有限合伙產品。

據《中國經營報》記者了解,隨著信托收益率的下滑,私募基金有限合伙產品的銷售逐漸升溫,其中相當一部分募資涉及地產行業。與信托融資渠道相比,通過私募基金渠道的融資財務費用要遠高于前者,且時間上并無優勢,但是大部分私募基金的生意還是“紅紅火火”。

私募基金爭“蛋糕”

九十月份一向是房地產商的融資高峰期,而目前銀行、信托兩大主要渠道并不能滿足一些企業的需求,尤其是一些中小房企,不得不將融資渠道投向了私募基金。

據記者了解,香河惠民基金2期、億隆地產項目、中港富嘉安10號大業里時代廣場資金集合計劃等等,一批新發的私募基金有限合伙產品均將融資方鎖定在了房地產商身上。

“市場上資金緊張,房地產商都缺錢,現在項目已經多得做不過來了。”北京一家私募基金項目經理接受記者采訪時表示,公司只能在大量的項目中選優,不僅獲得的利潤更高,風險也會相對要低很多。

據他介紹,私募基金現在屬于一種類信托,融資模式與信托相似,但是靈活性上更大。“私募基金發行有限合伙產品的最大優勢就是門檻低,條條框框少,這樣更加符合房地產企業的要求。”

以香河惠民基金2期項目為例,該項目是由惠民興業投資基金管理有限公司發行,發行規模1.7億元,產品期限為一年半,融資方是香河天成房地產開發有限公司。與信托的情況一樣,該產品要素包括了資金用途、還款源和風險控制三項。

“房地產一類的融資通常還是以土地和房產抵押為主,擔保和股權抵押為輔。”上述人士稱,具體的事項最終還是要看項目的情況。

“大型的房地產企業能夠通過銀行和信托來融資金,但是大部分的中小房地產企業卻不行,而這也是私募基金有限合伙產品的生存空間所在。”他告訴記者,房地產信托發行有明確的資質條件,包括房地產開發項目“四證”;開發商具備房地產開發二級以上資質;項目自有資金投入比例30%以上;土地和在建工程抵押40%以下。

據了解,大部分房地產企業都“卡”在房地產開發二級以上資質條件上,限制了融資渠道,只能通過私募基金來融資。

北京一家私募基金中金嘉鈺項目部人士對記者稱,私募基金融資成本通常都超過20%。“行業內平均水平在25%左右,這個也是根據項目的情況定。”

中融信托一位項目經理向記者透露,房地產企業通過信托的融資財務成本在13%~18%,超過20%的并不多,相對之前略有降低,但是肯定要比私募基金的有限合伙融資低很多。

中金嘉鈺人士稱,由于私募基金項目的監管較信托要弱,所以在抵押和評估上都會靈活很多。“信托的抵押很難超過50%,但是私募基金優質項目的抵押可以超過60%,做高融資量。另外,私募基金抵押物可以不僅僅是土地,還能包括很多有價物。”

產品存風險隱患

多位私募基金人士稱,有限合伙產品與信托的差異并不大,風險完全能夠得到控制。由于融資成本高,抵押也比較足,所以私募基金只要在風險控制上注意一點兒,基本上不會賠本。

對于投資者來說,購買資金門檻較低有著較強的吸引力,且收益上明顯要高出信托產品幾個百分點。

記者調查發現,目前市場上私募基金有限合伙產品幾乎少有收益率低于10%的,最高收益則可達18%。而目前市場上信托產品的收益率明顯低很多,就算房地產信托,收益率也僅在8%~11%,平均收益率不到9%。

更值得關注的是,部分上市公司甚至也開始采用私募股權基金這種形式融資。據了解,譽銀基金近日推出了一款有限合伙產品,募資用于中昌海運控股子公司建造1.7萬立方挖泥船項目。盡管該項目融資金額只有5000萬元,但是可以看出這已然成為了企業融資的另一條路。

“私募基金有限合伙產品的融資確實已經有一定規模了,但是風險還是較信托會大很多。”民生證券分析師表示,信托歸屬于銀監會監管,在產品的發售上有固定的模式和條件,能夠一定程度上把控風險。然而,私募基金有限合伙產品的監管還存在一些監管觸及不到的地方,僅僅只是在工商局備案,約束力很弱,這就會存在一些隱患。

上海一家信托公司人士稱,私募基金有限合伙產品最大的問題在于對資金用途的監管上,這完全要依靠私募基金公司來把控。

該人士表示,與私募基金有限合伙產品相比,發行信托的條件高,收益相對低,至少融資方的情況和條件要相對差一些。

據了解,今年7月底,一款名為上海市保障房項目建設基金(正閔二期)的產品就出現部分延期兌付,將私募基金有限合伙產品的風險再度暴露。

有第三方銷售人士告訴記者,私募基金有限合伙產品已經發生多起“事故”,但是規模都不大,影響也有限。

事實上,由于對風險的擔心,私募基金有限合伙產品的銷售目前僅僅局限于第三方理財機構,而銀監會在去年銀行“飛單事件”中,明令禁止了對此類產品的代銷。然而,今年下半年第三方理財機構發展提速,私募基金有限合伙產品再次火爆起來。

上述信托人士表示,除了與私人銀行之間的合作外,私募基金有限合伙產品的銷售與信托還是無法相比。“一款信托產品的發售最快兩周,但是走私募股權基金有限合伙產品,可能時間上會拖上兩個月。”

鏈接

房地產私募基金VS房地產信托

1.風險與收益不同

前者風險較大,收益較高,一般收益都在15%以上;而后者風險較小,收益當然較低,一般低于10%。

2.投資模式偏好不同

前者一般進行股權投資,后者則偏向于債權投資。

3.投資年限及收益分配不同

前者投資年限較長,一般房地產基金為中長期投資,大部分采取“3+2”,其中三年封閉期,兩年開放期,在封閉期內投資人是不能抽回資本的,但每年可以分配收益。而后者短期投資較多,一般為1~2年,待信托計劃到期后本金及收益一并歸還投資者。

4.對房產項目要求不同

前者管理人只要看好項目,就可以進行投資,對項目沒有硬性要求。而后者相關法規則有硬性規定,須滿足“432”條件,即四證齊全(即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證)、開發項目資本金比例應不低于35%(經濟適用房除外)、開發商或其控股股東具備二級資質等條件。

本文來源:中國經營報

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