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首開股份欲信托融資25億元頻繁舉債解拿地資金之渴

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

首開股份()董秘王怡向《證券日報》表示,扣除今年年初公司還完的信托貸款約20億元左右,截止到目前為止,公司還有約40億元短期信托貸款尚未到期

3月9日,首開股份()再度公告稱,為滿足公司項目建設資金需求,公司擬向平安信托有限責任公司和建信信托有限責任公司分別申請總額不超過20億元和5億元的信托貸款。

事實上,自去年7月以來,首開股份多次借道信托公司為其輸血,顯示了其對資金的渴求。

信托融資將超65億元

根據首開股份3月9日的公告顯示,公司向平安信托申請的貸款,公司將以寶辰飯店房產及土地所有權作為抵押并由大股東首開集團提供擔保,期限一年,利率為不超過年息13%;公司向建信信托申請的貸款,由大股東首開集團以及北京住總集團共同提供擔保,期限兩年,利率為不超過年息13%。

據此來看,公司此次申請信托貸款共25億元。

對此,中投證券房地產分析師李少明表示,這是首開正常的融資行為,一般會用于周轉和項目經營。

“此次信托貸款將用于公司正常的項目經營”,首開股份董秘王怡向本報記者如是表示,“如果順利的話,這筆貸款將于月底到賬。”

值得一提的是,一位不愿意透露姓名的券商向筆者表示,從首開如此迫切申請上述兩筆信托貸款來看,公司對資金的渴求已經非常強烈。

事實上,據記者了解,去年以來首開股份曾多次通過信托貸款籌集資金。2011年7月,公司向國投信托申請期限為一年的信托貸款10億。此后,公司又向吉林信托申請信托貸款5億元,期限為兩年。此外公司子公司也還曾向吉林信托申請信托貸款4億元。

根據上述數據計算,這三筆短期信托融資達到了19億元。

對此,首開股份董秘王怡向本報記者表示,扣除今年年初公司還完的信托貸款約20億元左右,截止到目前為止,公司還有約40億元短期信托貸款尚未到期。

據此推算,如果上述兩筆信托貸款申請成功,首開單就信托領域的融資就將超過65億元。

除此之外,有對首開股份了解甚深的資深分析師向本報記者透露,今年首開股份在信托領域的融資計劃是50億元左右。也就是說,公司還將再次向信托領域融資約25億元。

更值得注意的是,首開股份在該領域的融資利率持續走高。

記者翻閱公司資料發現,首開以前的信托融資利率年息從6%到10%不等,不過此次兩筆總計25億元的融資利率年息卻是約13%。

對此,李少明表示,這一利率水平相對于萬科來說比較高,但相對于整體資本市場信托領域17%左右的年息利率來看,還算比較便宜。

有專業分析人士表示,即便信托融資的成本相對較高,開發商也不得不通過信托產品來解決當前的資金壓力。

大規模舉債

值得注意的是,首開為旗下項目籌錢的急迫早已顯現,而且遠遠不止在信托領域多次出手。

今年1月31日,首開集團將其持有首開股份的2.98億股(占公司總股本的19.94%)質押給北京國有資本經營管理中心,獲得北京銀行()10億元委托貸款,這是大股東首次借道股權質押為首開股份融資。

在此之前,公司2011年6月曾發布公告,公司發行不超過43億元的中期票據,發行期限一年以上,募集資金用于公司保障性住房項目的建設。2011年8月,公司又計劃發行不超過50億元的非公開定向債務融資工具,用于保障性住房項目建設。

值得一提的是,有國內某媒體不完全統計,從去年3月25日至今,首開股份通過信托、銀行、發行票據等多種方式融資接近175億元。

有業內人士分析,不管上述數據屬實與否,首開的凈資產負債率確實在走高。但有多家券商向記者表示,鑒于公司強勁的融資能力和相對充足的供貨能力,業績有利好趨勢。

盡管如此,有業內專家擔憂,首開去年全年銷售額約120億元,如果上述媒體統計數據屬實,那么債臺越壘越高已是不爭事實,經營風險可見一斑。

除此之外,據本報記者了解,今年年初,首開上述50億元的私募債已經到帳,截止到今年1月6日,公司賬面資金為90億元。

有業內人士分析,借力于保障房融資款項的到賬,首開的賬面資金要比去年三季度末的時候好看的多,也讓公司在還款重壓之下喘了口氣。

公開數據顯示,2011年初,首開股份賬面有貨幣資金105.2億元;2011年6月底的時候,這一數據變成了78億元;而截至9月底,首開股份的賬面貨幣資金下降至57億元左右。

東北證券()分析師高建曾對此表示,首開股份財務狀況有待改善,并做出“謹慎推薦”的評級。

實際上,相比于在資本市場頻繁出手,首開股份在土地市場上也毫不手軟。

舉債圈地或致消化不良

2011年,首開先是在北方的土地市場斬獲頗豐,在河北廊坊、北京、葫蘆島、沈陽均有進賬。“北伐”的同時更不忘南下,去年12月,首開耗資約9億元砸向蘇州。

據記者了解,首開耗資約37億元將上述幾宗地塊收入囊中。對此,王怡向本報記者表示,首開2011年拿地資金要遠遠超過40億元。目前,公司的土地儲備已經達到了約1400萬平方米。

事實上,有不愿透露姓名的業內知情人士向本報記者表示,首開近幾年在土地市場上一直是比較積極的態度,深耕北京的同時,快速拓展布局全國。據有關數據統計,截止到去年9月份,首開的土地儲備已經躍居全國第三。

有意思的是,據悉,意識到擴張的隱憂之后,在2012年公司總結大會上,首開股份董事長劉希模稱,今年將會在穩中求進,全年“穩”字當頭。

更為值得注意的是,上述不愿透露姓名的人士表示,雖然淡市下,低息拿地,可待高拋。但是,這是大規模舉債的代價換來的。

此前,就有業內人士擔憂,首開旗下項目已經啟動打折促銷活動,以待快速回籠資金。但是,首開的保障房項目微利,北京限購當頭,二三線城市項目又未見大筆回頭錢,如果當前調控政策不放松,市場持續疲軟情況一直持續下去,首開的資金鏈可能會告急。屆時,頻繁舉債圈地帶來的“消化不良”陣痛也將隨之加劇。

對此,王怡表示,公司的保障房業務僅占公司土地儲備的10%,而且去年北京項目賣得最好的就是首開,去化率達到50%以上,這是業內罕見的業績,自然不需擔憂。

王怡還向《證券日報》記者透露,公司今年的可售項目超過220億元,2012年的銷售目標已經確定,不會低于2011年約140億元的銷售目標。

多家研究機構也給予首開“買入”評級,認為從首開的綜合能力來看,2012年業績看漲。

不過,上述不源透露姓名的人士則直言,首開在資本市場和土地市場上頻繁出手,是在賭調控政策放松帶來的反彈機會。

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