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投資商用物業雖好小心被高稅費“套牢”

標簽 交易 收益 2011年 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

轉讓54萬的商鋪,要交28萬元稅費;轉讓20萬車位,要交稅費超9萬元……

“國五條”樓市新政及其細則出臺后,其中二手房交易中依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅的條款,引起了市場的廣泛關注,也使物業轉讓的稅費成為大眾關注的焦點。記者連日來調查發現,佛山自2011年限購以后,不少開發商樂于推出商鋪、車位等商業性質的產品,一些項目還會推出買房送車位、商鋪住宅“混搭”等方法銷售。

這些方法一般通過低價吸引市民和投資者,大家看到眼前的優惠往往給力購買,卻在準備轉讓套現時被過高的稅費“嚇住”:部分物業轉讓所交稅費竟高達轉讓額的50%左右。市民徐先生就向記者訴苦,他轉讓一個評估價54萬元的商鋪,需繳納28萬元的稅,市民吳先生轉讓一個20萬元的車位,要交各種稅費超9萬元……專業人士提醒,很多人投資時只考慮眼前的收益,有時被開發商的優惠政策吸引,沒有把未來的一些支出尤其是轉讓的稅費考慮進去,使得投資很容易“爛尾”。

記者曾艷珠

案例一:

轉讓54萬商鋪交稅28萬

2009年底,市民徐先生在南海大瀝中大小商品城購買了一套兩層混合型物業,首層做商鋪,屬商業性質,二層做倉庫,屬住宅性質,面積共為95平方米。商鋪和住宅都有產權,徐先生手上共有兩個土地證、兩個房產證。

在徐先生看來,這筆交易當時是很劃算的。他和開發商簽訂了整體購買合同,計算下來,這套物業首層商業部分的總價是11萬元,再減去當初購房時開發商給予2萬元優惠,總價約為9萬元,二層以上合計95平方米總價是30多萬元,總共約47萬元。

去年年底,徐先生打算將這套物業賣出去,放盤后商鋪評估單價為1.5萬元/平方米,總價約為54萬元,而當初購入時商鋪約為9萬元,差額達到45萬元,需要按照增值額的60%征收土地增值稅,光這一項就需要約20萬元,再加上2.5萬元的營業稅、印花稅、契稅和4000多元的個人所得稅,總共超過稅費28萬元。

按照佛山的“規矩”,賣家所需要交納的稅費都由買家負擔。“放盤幾個月了,感興趣的人不少,但了解到有這么高的稅費,很多準買家都退卻了。”徐先生說。

案例二:

轉讓20萬車位交稅費9萬

市民吳先生一家兩年前在南海平洲桂城交界處某高檔小區買了一套140多平方米的二手房。買的時候,原來的業主急于套現,把車位半買半送,只收了吳先生約10萬元,交易時很多稅費原業主也承擔了一些,吳先生最后以約100萬元的總價,買下了這套房產和車位。

前段時間,吳先生看中了桂城一個新盤,打算賣掉這套房和車位,換一套環境更好的房子。吳先生去中介咨詢后了解到,雖然房產和車位是“統一”買進的,但轉讓時卻要分開。吳先生向地稅部門咨詢后得知,140平方米的房子,按中介建議的100萬元轉讓價算,稅費很少,但車位如果按照市價20萬元,則需要交納營業稅、印花費、土地增值稅、個人所得稅等各種稅費約9.2萬元,其中個稅和土地增值稅兩項共約9萬元。

“如果想以市價把這個車位賣出去,很難找到人接盤,最后我以10萬多元一點賣了,整套房子算是不賠不掙,交易時各種流程也把人整得夠嗆。”吳先生說,以后遇到這種買房送車位的情況,會倍加小心。

案例分析:

整體買分開賣稅費高

記者了解到,買大送小的搭售和多種性質物業整體售賣的形式,比如市民買房子開發商送車位,或者像徐先生這樣商業、住宅按統一價格買,由于能提高辦事效率和資金周轉率,甚至還能將一些不良的物業搭售出去,比較受開發商歡迎。而且開發商在銷售時,往往會做低總價,以求盡快成交。買方在購買時,由于價格往往比較實惠,看似能得到一定便宜,但卻給以后轉讓留下了隱患。

“這種情況開發商可以整體售賣,統一簽約,但投資者轉讓時,需要分開轉讓,分開核算稅費,手續繁雜,給交易帶來一定難度,而且有時候從經濟上考慮,也是不劃算的。”某房產中介經理余豐明解釋,車位、商鋪屬于商用物業,轉讓時都需要征收所得額20%的個人所得稅、土地增值稅等稅費,而房產部分則視乎是否證滿5年、家庭唯一住房征個稅。

切記:投資前算好轉讓個稅和土地增值稅

某房產中介經理余豐明告訴記者,一般來說,土地增值稅和個稅,是商用物業轉讓時繳納稅費的大頭。建議投資者在買入物業時,先把這個稅種轉讓的稅費算一下,如果覺得不合適,可以考慮放棄,如果覺得合適,可以考慮購買。

提醒:

計算土地增值稅、個人所得稅并非差價×稅率

隨著“國五條”樓市新政及其細則的公布,轉讓物業所繳納的稅費再次成為大眾關注的焦點。但記者在調查中發現,在轉讓物業中占大頭的土地增值稅和個人所得稅,很多人并不清楚其算法,以為就是差價×稅率,而一些資料或報道,也容易在算法上誤導市民。如果市民采用了錯誤的計算方法,既不能全面了解物業的價值,也可能在以后轉讓時面臨諸多困擾。

佛山地稅局工作人員告訴記者,個稅的完整計算公式是(出讓價或評估價-原發票價-印花稅-營業稅-土地增值稅-契稅)×20%。

土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低位依據來確認,按照累進原則設計,實行分級計稅,增值率高的,稅率高,多納稅;增值率低的,稅率低,少納稅。

土地增值稅實行四級超率累進稅率,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

小貼士:

計算土地增值稅的簡便算法

計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算:

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數。

本文來源:大洋網-廣州日報

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