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嘉凱城再融資難掩業績下滑綜合體項目成累贅

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

今年前三季連續虧損的嘉凱城(.SZ)再次啟動信托融資。11月13日上午,本報記者從中融信托第三方代銷公司一內部人士處獲悉,嘉凱城聯合中融信托擬發行8億元信托,期限兩年,成本在9%-10.5%之間。該筆資金將用來支持湖州項目建設。

嘉凱城旗下多個信托融資將在明年一季度集中兌付,同時還有大筆一年內應付長期借款年底到期。據其2012年年中報數據,包括五礦國際信托有限公司、昆侖信托有限責任公司在內的5只信托均將在8個月內到期,共計22.6億元。

這只是其負債的一小部分。據2012年中報,嘉凱城一年內到期的非流動負債為32.20億元,較年初增長327.12%,而嘉凱城截至上半年的賬面資金僅有17億元。2012年上半年,嘉凱城凈利潤同比下降4601%,上半年負債總計達到207.22億元,其中,1年內到期的非流動負債,短期借款達35.72億元。嘉凱城扣除預收賬款后的真實資產負債率為69.8%,凈負債率高達234.2%。

短期負債的激增源于嘉凱城的銀行借款、大股東借款及委托貸款以及頻繁的信托貸款。去年至今,嘉凱城先后向華鑫信托、聯華信托、五礦信托、上海信托、昆侖信托等融資超過30億元,多數已經在14%-15%的高信托成本水平上,這也導致其今年一季度財務費用較上年同期增長206.43%。

在融資遇阻、過高短期債務倒逼下,嘉凱城只有選擇全線大幅折扣售房,彌補資金缺口。

今年10月前后,旗下嘉業、中凱、名城品牌項目開始持續降價促銷。據上海搜房網提供的數據,嘉凱城旗下中凱系列項目上海徐匯中凱城市之光從7月開始連續兩個月持續下調售價,降價幅度約為26%。7月以來,嘉凱城旗下嘉業系列無錫項目、名城系列青島項目給出過最高50%的大幅折扣。嘉凱城青島時代城9月開始打折幅度超過60%,此前售價一直維持在元/平方米,最新售價僅為6230元/平方米。

但大幅降價并沒帶來足夠回籠資金。據上海房管局官方數據,上海徐匯中凱城市之光7月推出折扣后,銷售率同比6月漲40%。但8月、9月份銷售率沒有出現明顯上漲。以無錫打折項目嘉業國際城為例,該項目2011年11月預售650套房源,經過新一輪5折銷售,去化率依然不足6成。

長久以來,嘉凱城主打中高端項目,且項目大部分集中于長三角地區。而上海、南京、杭州、蘇州、無錫等地實施的限購令,直接帶來嘉凱城銷售的寒冬。嘉凱城土地儲備中80%以上都位于限購區域內。2011年,公司120億元的推貨量只賣出39.45億元,去化率僅為33%。

去化不良導致了嘉凱城的存貨壓頂,去年年底其存貨為183.61億元,比去年同期增加40.49%。由此,業績的下滑自然在預料之中。2010年,嘉凱城實現凈利潤11.15億元,2011年凈利潤僅為2.06億元,同比大減81.52%。從半年報可能的虧損情況來看,今年的業績不容樂觀。

一位業內人士分析,對市場形勢的判斷失誤,尤其是城市綜合體的資金沉淀,加劇了嘉凱城的虧損。2010年宏觀調控突然到來,嘉凱城卻在當年拿下了青島和武漢等多個超級大盤,其中青島舊城改造項目占地面積達120.39萬平方米,總建筑面積達193萬平方米;武漢巴登城規劃的建設用地面積為6700畝,規劃可建地上面積130萬平方米。

嘉凱城的下滑之路:綜合體幫倒忙

2011年3月份嘉凱城以14.5億元拿下杭州商業綜合體地塊后,又拿了武漢和杭州兩處地塊。在青島項目上,嘉凱城引入了戰略合作伙伴浙信地產共同受讓該項目單一資金信托股權,以緩解自身的壓力與風險

2011年,嘉凱城原計劃新開工面積148萬平方米,但實際開工面積只完成了34.14萬平方米。2012年,嘉凱城將開工面積調回至88萬平方米。公司的肉身已日益沉重,騰挪空間日漸狹窄。

運營團隊的掣肘同樣是嘉凱城的死穴。2009年10月18日,嘉凱城由浙商集團牽頭,重組國際嘉業、中凱集團、名城集團3家地產公司并借殼*ST亞華上市。由于上述3家企業并未良好整合,內部復雜的人事關系制約著嘉凱城的發展,內耗嚴重,中高層動蕩。

借殼上市并沒有給公司帶來順暢的融資渠道,相反正是由于大量借款,公司對外擔保額也隨之增加,2011年嘉凱城對外擔保比例已上升至88.76%。今年年初,嘉凱城又宣布2012年計劃增加對控股公司擔保額度66.6億元,遠遠超過其凈資產。嘉凱城新舊對外擔保總額將達到凈資產的261.69%。

嘉凱城或許可為當下一批發展勢頭較好的中小房企提供借鑒。

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