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房地產企業再融資從“遠大前程”走入“荒涼山莊”

標簽 銀行 信貸 配股 股權 
2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

從遠大前程,到荒涼山莊。

用狄更斯筆下的這兩本著作,來形容房地產企業近一年來資本市場再融資境況再適合不過。

11月9日,京城知名地產商馮侖名下的萬通地產做出“艱難”決定,其宣布放棄25億元的定向增發方案。萬通地產結束多日上升趨勢,下跌2.68%。10日,該股收報6.62元,跌3.36%。

萬通地產并非第一個做出這種決定的房企。今年以來,包括招商地產、世茂股份等4家實力地產商已放棄再融資方案。

據監管層人士透露,2009年9月起,證監會已積累有60多家房地產或涉房企業的再融資計劃,都沒有進行審核。

事實上,證監會2008年已出臺相關調控政策,但效果并不明顯,直到2009年9月房地產企業再融資審批進度凍結為止,證監會關于房企再融資調控一直未正面表態。今年4月“國十條”出臺后,證監會第一次站上房地產調控的正面舞臺。

與此同時,房企資本市場再融資由盛而衰,從2009年最高峰時期的1218.35億元融資總額,跌落至今年的153.61億元。

暗涌

房企在資本市場再融資,遭到政策面與市場面雙重壓力。

壓力首先源于證監會今年火線馳援、正式加入房地產聯合監管。根據4月17日出臺的“國十條”,對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。

這是房地產企業們第一次感受到來自證監會的正面壓力。早在2008年,證監會就為配合國務院關于房地產宏觀調控,專門制定有關房地產開發企業并購重組的一系列標準。然而,這次監管政策并未引起市場重視。

據記者統計,政策緊縮的2008年,房地產行業募資總額仍高達898.11億元,其中增發配股等再融資渠道成為房企的首要資金來源,房企增發籌得663.24億元,配股募資51.52億元,債券發行籌集167億元,首發募資16.35億元。

及至2009年,國務院針對房地產市場先后出臺土地出讓、稅收、信貸等產業、金融政策。此時,資本市場風向已變,當年9月起,房地產企業再融資開始日趨艱難。

世榮兆業2009年9月8日的定向增發方案獲批后,再無房地產企業再融資計劃獲批。

雖然下半年房企資本市場融資渠道遇阻,但收獲仍豐。2009年,房地產行業資本市場融資額比房地產政策緊縮的2008年增加36%。

寒冬

真正的寒冬出現在今年。

被譽為史上最嚴厲的房地產調控政策“國十條”出臺后,證監會對監管標準進一步細化,涉及土地的農用地核用和征收、土地使用權取得、土地出讓合同履行、國有土地使用證取得、動工和開發建設及轉讓等情況。來自監管層的壓力進一步加大。

今年9月,監管層組織的一次保薦人培訓上,有關部門負責人明確指出,房地產企業再融資必須要征求國土資源部意見。

其特別強調,只有部分業務涉及房地產的企業也在此范圍內。并舉例說明,比如發行人在某家房地產公司有20%的股權投資,也要征求國土資源部的意見。

參加該次培訓的一位保薦人對記者指出,為避免影響審核,監管層建議,如果存在部分業務涉及房地產的企業申報再融資計劃,發行人可考慮在申報前,處置相關房地產業務。

更強的調控力度在國慶節后。國慶節剛過,尚福林主席表示,證監會將制定發布借殼上市的資質標準和監管規則,具體舉措包括,在產權清晰等方面執行IPO趨同標準,要求擬借殼資產持續兩年盈利。根據公告,借殼公司中,房企占相當比例。

10月15日,證監會正式發文,已暫緩受理房地產開發企業重組的申請;對已受理的房地產類重組申請,將征求國土資源部意見。

最新一次保薦人培訓上,證監會有關部門負責人提出,保薦人參與涉房企業再融資項目時,應從嚴把關。

他指出,如企業土地中有大部分閑置情況出現,此前雖然由于市政規劃等能被認可,但目前國土部不論主客觀原因,只要有閑置、炒地行為,皆暫停批準上市再融資。

此前被監管層強調的“涉房”范圍再次被強調。該負責人指出,雙主業的企業也應從嚴把關,審核前一律要征求國土部意見。

聯合監管陣營則愈加明顯。今年以來,證監會與國土部已兩度聯手摸底房地產企業的情況。

截至11月10日,今年以來房地產行業在一級市場融資153.61億元,其中,增發52.61億元,債券發行101億元,增發主要為以往獲批項目的執行。以往最重要的三大融資渠道――首發、配股和可轉債均告空白。

今年以來,共32家房地產企業公布增發預案,預計增發數量達66億股,預計募集總資金達768.9億元。

統計顯示,目前只剩27家房企仍在等待證監會核準。

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