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地產再融資“前赴后繼”閘門開啟市場躁動

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

一別三年多之后,房地產上市公司再融資于近日逐步開閘。受此消息影響,地產股也重拾久違的上升勢頭。

而就在上周五(8月9日),證監會再一次強調地產融資的政策口徑,稱堅決貫徹執行國務院2010年10號文規定,“對于房地產行業上市公司、非房地產行業上市公司通過再融資募集資金投向涉及住宅房地產開發業務或重大資產重組置入住宅房地產開發業務的,對其是否存在違反國務院有關規定的情形,在進行相關審核時,將在公司自查、中介機構核查的基礎上,依據國土資源部等部門的意見來進行認定。”

然而對于地產再融資開閘的影響,業內人士認為整體積極。

8房企公布融資預案

近一個月內,共有8家上市地產公司公布了再融資方案。其中新湖中寶(.SH)擬定向增發募集資金55億主要投入公司兩個位于上海的棚戶區改造項目,宋都股份(.SH)擬定向增發募集資金15億主要投入公司位于杭州和南京的剛需住宅項目,冠城大通(.SH)擬發行可轉債募集資金18億投入住宅項目南京萬盛世紀新城。此外,招商地產(.SZ)、金科股份(.SZ)、國興地產(.SZ)、新華聯(.SZ)4家公司又因籌劃重大事項停牌。

8月8日,臥龍地產(.SH)又發布《債券發行預案公告》,擬發行債券募集不超過6億元,投入上虞8萬平方米保障性住房代建工程和武漢“城中村”改造項目。兩項目均符合增加保障房供給的政策導向。9日,北京城建(.SH)宣布定增募資不超39億元,投資北京世華龍樾項目、北京海梓府項目、北京上河灣項目、北京平各莊土地一級開發等項目。北京城建打的牌是公租房和安置房。

從棚戶區改造,到保障房、公租房,地產公司在融資時都極力地與政策導向靠近。

8月10日,三湘股份(.SZ)宣布非公開發行募集資金12.5億元,投資建設房地產開發項目三湘海尚名邸、虹橋三湘廣場。其中三湘海尚名邸位于上海嘉定區南翔鎮,項目包括多層住宅、高層住宅和地下室,總戶數為1136戶。三湘股份則在公告中強調募投項目的“低碳”、“節能”,稱公司在綠色低碳科技地產領域具有豐富的房地產開發經驗,確立了在綠色低碳科技地產領域的優勢地位。

開閘影響積極

目前來看,盡管上述融資方案還需要經過股東大會、證監會、國土資源部及住建部的批準,但上市公司的行為顯然已經得到了監管層的默許。除了棚戶區改造、公租房等政策導向性項目,專注普通住房建設的且項目土地本身可以通過國土部審核的房企也受到了監管層的支持。

回顧歷史,2008年金融危機,政府于年底出臺刺激政策,2009年經濟復蘇,但貨幣超發造成資產價格暴漲。于是,2010年4月份起,政府正式啟動新一輪的房地產調控,相繼出臺“國四條”、“國八條”、“國五條”等,旨在控制過快上漲的房價。A股市場也對房地產企業關閉融資大門。此后房地產行業立即將融資的渠道轉向信托行業,受此影響,房地產信托也在2010年之后獲得快速發展,并推動信托行業總體規模從2010年開始接連突破7萬億、8萬億和9萬億的總規模。截至今年上半年,信托行業存量規模已經接近10萬億。

對于上市房企再融資開閘的影響,交銀施羅德基金一內部人士認為,融資放開意義重大,長遠看標志著房地產調控“去行政化”的開始。對房地產行業而言,有利于行業去杠桿以及集中度的提升,促進行業有序發展;對整個市場而言,有利于控制金融風險,降低系統性風險發生的概率。

該人士并稱,政府意圖很明確,通過抑制房企的融資抽緊企業資金,來打擊捂盤惜售,促使房企以相對較低的價格出售新房。同時,通過限制資金流入房地產,降低潛在的金融風險。然而,過去兩年的事實證明,該項舉措并沒有達到預期的目標。房地產企業資金被抽緊,便選擇了放慢開工、投資的節奏,同時鋌而走險,通過各種渠道不惜成本籌措資金,部分借貸資金的年化利率超過20%,甚至達到30%。其結果是,房地產企業并沒有因資金抽緊而被迫賣房子,卻在提升資產負債率的同時被迫提高了融資成本,加劇了資金風險;同時,整個金融系統中的“影子銀子”急劇擴張,其占比50%的資金進入房地產,加劇了潛在的金融風險。由此可見,放開上市房企的融資在當前時點有著積極意義。

齊魯證券認為,地產融資條件放松傳遞出的第一個信號是,地產調控政策正在糾錯。截至2012年底,房地產供需缺口依然非常嚴重,為了支持城鎮化的順利推進,房屋供給必須迅速增加才能盡快彌補房屋供需缺口。鼓勵地產商增加投資,提高房地產商的信心是重要舉措。

本文來源:第一財經日報作者:劉冬陳晶澤

責任編輯:NF018

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