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地產公司再融資面臨有選擇放開

2014-03-10 10:50:54
來源:你我貸

沉寂三年后,A股房地產再融資閥門已有漸漸放開的跡象。據投行人士透露,房地產再融資開閘已進入最后準備階段,但將是“有選擇地”放開。受此影響,上市房企中有較強融資需求、凈負債率較高、符合產業政策導向的公司,有望從再融資開閘中迎來發展“曙光”。

資金閥門有望開啟

多家券商投行部人士表示,房地產上市公司再融資已經松動并將逐步放開,但對率先“放行”的公司有一定要求。“起碼不能有瑕疵,比如土地和貸款上不能有問題,而且需要符合產業政策導向。”投行人士直言。

業內人士表示,目前,監管部門在審核房地產企業融資的同時,還會征求國土部、住建部等主管部門的意見。而國土部的核查力度已經逐漸收緊,特別是對涉及國有土地使用證取得、動工和開發建設及轉讓等情況的監管力度加大,如果遇到非法用地、違規囤地等情況,再融資申請將難以通過審核。

由于監管層對于地產再融資申報態度扭轉,近期停牌籌劃重大事項的房企數量明顯增多,包括銀潤投資、中天城投、榮豐控股、新湖中寶、迪馬股份、宋都股份等多家房企均宣布停牌籌劃重大事項。其中,新湖中寶、迪馬股份等公司表示,公司將在7月15日起的5個工作日內公告相關進展情況。這意味著這些房企停牌背后是否在籌劃再融資一事將在近期逐一揭曉。

可以看到,房地產再融資將放開的預期,已經對房企再融資計劃產生了影響。此前曾經“棄房換金”的天業股份在最新的重組預案中不再以黃金業務置換地產業務。公司擬向控股股東天業集團以每股6.87元的價格發行約1.89億股購買其持有的天業黃金90%股權,同時向不超過10名特定投資者非公開發行股份募集配套資金。交易完成后,天業股份將擁有天業黃金100%股權。天業黃金下屬明加爾公司所擁有的明加爾金礦,資源儲量較大、品位較高。對此,天業股份表示,重組完成后將積極提升明加爾公司的盈利能力,并繼續鞏固和發展房地產開發業務。

業內人士指出,目前政策改革的方向是從行政化控制向市場化的管理轉變,放開資本市場直接融資的通道,維持行業資金穩定,這將符合金融支持實體經濟的政策導向。

三類公司迎來機遇

在停滯三年后,監管層今年對房企再融資的表態,意味著合法合規上市房企仍留有資本市場的再融資渠道。業內人士認為,如果房企再融資獲得有選擇放開,三類公司將率先受益。

首先便是2010年以來已經上報過再融資預案有再融資需求的上市公司。

同花順iFinD數據顯示,2010年以來,已有40家上市房企拋出再融資計劃。其中有30家公司被迫停止實施,這些公司絕大部分集中在2010年推出方案,總融資規模接近745億元。保利地產曾于2010年推出再融資方案,計劃募集資金凈額不超過96億元,投入到公司十余個地產開發項目。不過,受再融資收緊的影響,公司于2011年年底時撤回了非公開發行的申請。

無獨有偶,招商地產和金地集團也都曾在2010年推出過再融資方案,融資規模均在50億元左右,但均“無疾而終”。此外,中天城投、迪馬股份、新湖中寶、嘉凱城、銀潤投資等公司的再融資方案也都終止實施。對于曾經“闖關”再融資的公司而言,此次二級市場閥門一旦放開,公司融資渠道將得以恢復。

其次,部分前期快速擴張、凈負債率相對較高的公司也存在股權融資需求。按照一季度披露的數據計算,A股房企的整體資產負債率為74.18%,同比上升了兩個百分點。扣除預收賬款后,A股房企整體凈負債率為48.75%,同比上升了近三個百分點。共有71家房企的凈負債率超過50%,京投銀泰、西藏城投、云南城投、萬方發展等公司一季度的凈負債率已在70%以上。對于這些公司而言,通過股權融資將降低凈負債率,改善公司財務環境。

此外,涉及一級開發業務或從事保障房、舊城改造、棚戶區改造等業務的公司,由于符合國家產業政策導向,也將迎來再融資放開的機遇。目前A股中有包括新湖中寶、中天城投、鐵嶺新城、萬方發展、北京城建、長春經開等房地產公司從事上述業務。

從事土地一級開發的鐵嶺新城是目前披露的中報預告中預增幅度最高的公司,預計上半年實現盈利1億元-1.1億元,同比增長297倍-326倍。公司稱,上半年加大營銷力度,實現土地銷售收入,凈利潤同比大幅上升。資料顯示,目前鐵嶺新城主要開展針對鐵嶺市新城區22平方公里土地的獨家開發、運營工作。

業內人士指出,作為資本密集型行業,開發商在資本端的渠道、成本等環境,將最終影響到業績釋放。如果二級市場融資渠道得以打通,將有助于企業降低財務壓力,擴大業務規模。

資金壓力將緩解

近幾年,國內開發商的融資渠道受限,銀行開發貸額度有限,而信托基金的融資成本居高不下,導致房企在擴張策略上“有心無力”。受此影響,正有越來越多的房企謀求其他渠道融通資金。

A股上市地產龍頭中,萬科、金地集團、招商地產等公司均已經紛紛奔赴香港建立融資平臺。近期萬科通過萬科香港設立了一項20億美元的中期票據計劃,國際評級機構標準普爾、穆迪及惠譽給予有關計劃“BBB”、“Baa3”及“BBB+”評級。總體來看,僅上半年十大標桿房企國內外融資額就已接近460億元,同比增長75.6%,已經超過了2012年的總和。

值得注意的是,信托融資正在成為房地產企業又一主要融資渠道。中國指數研究院數據顯示,2012年四季度房企共發行240只信托產品,募資規模達到580億元。今年一季度共有223只房地產信托發行,共募資499億元。

在信托產品集中發行的同時,信托安全兌付問題更值得關注。從2012年開始,房地產信托到期規模迅速增加,進入兌付密集期。2012年、2013年集合資金房地產信托到期規模分別是1500億元、2000億元左右,兌付壓力延續。

中國指數研究院企業研究總監蔣云峰表示,2013年將有房地產信托大規模到期,特別是中小型上市房企或單體項目的兌付風險仍在,一旦市場出現波動,難以回流資金,其將面臨較大的財務風險。

對此,業內人士指出,如果房地產直接融資渠道得到放松,在規范企業融資行為的同時,可以減少房企通過信托、資管等渠道融資的壓力,從而達到去杠桿化的目的。

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